Point sur le projet du Grand Paris
Même si elle reste peut médiatisée, la transformation du réseau de transport en commun de la région parisienne se poursuit à grands pas. Les programmes de construction très longs et une majorité des travaux en souterrain ne permettent pas au grand public de prendre encore conscience des changements à venir. L’étude du Grand Paris, son impact sur la vie des Franciliens et ses conséquences sur l’investissement immobilier sont étudiés par EXPATRIMO depuis 2016. Ces transformations vont avoir des conséquences directes sur la vie des Parisiens, modifiant profondément les habitudes d’habitation, de déplacement et de travail. Par ricochet, elles auront des conséquences importantes sur l’immobilier en Ile de France, avec une évolution des prix centrée sur des localisation spécifiques. Regardons ensemble les avancées des chantiers et les prévisions d’ouverture de ligne..
Par Hugues Martin *
La rénovation du RER A
Le RER est l’une des lignes de transport en commun les plus utilisées au monde. Elle permet à de nombreux franciliens de rejoindre les zones de l’Ouest Parisien où sont localisés de nombreux emplois. Alors que le trafic de la ligne A était fréquemment interrompu par des incidents il y a une dizaine d’années, il est aujourd’hui beaucoup plus fluide grâce aux changements de matériels roulants et surtout la réfection des voies. Il faut rappeler que ces travaux très importants sont effectués sur 5 années, avec un arrêt temporaire en Aout de 2016 à 2021. La rénovation de la Ligne A a permis une forte amélioration du service, mais ce n’est que le début des changements à venir. Concernant des lignes existantes dans des zones déjà très densément construites, celle-ci n’a eu que peu d’impact direct pour l’investisseur immobilier.
Extension Nord de la Ligne 14
L’ouverture de la ligne 14 en 1998 a marqué une nouvelle ère du métro parisien, étant la première nouvelle ligne ouverte depuis 1937. La ligne automatique relie actuellement la Gare Saint-Lazare, à Olympiades dans le 13eme arrondissement. Celle-ci est en cours de prolongement à la fois au Nord et au Sud. L’ouverture de la branche Nord jusqu’à Mairie de Saint-Ouen est imminente, prévue pour le 17 Décembre 2020. Permettant de décharger partiellement la ligne 13, elle sera étendue à Saint-Denis Pleyel dans un second temps. La conséquence directe de l’annonce de cette ligne a été la construction de nombreux projets dans la ville de Saint-Ouen, dont la desserte vers Paris va se trouver grandement améliorée. Les prix sur cette commune ont augmenté de façon importante ces dernières années. Parallèlement, le chantier de l’extension de la ligne 14 du Métro vers le Sud se poursuit. L’objectif est une ouverture des 7 stations jusqu’à Orly en 2024. Même si cette ouverture est retardée, elle a déjà un impact fort sur l’offre et la demande de logement dans les villes de Kremlin-Bicêtre, Gentilly et Villejuif où se trouveront les arrêts les plus proches de Paris.
Extension du RER E jusqu’à la Défense
La ligne E du RER s’arrête aujourd’hui à Saint-Lazare. Afin de faciliter les trajets Est-Ouest et de délester la ligne A, celle-ci va être prolongée à l’Ouest, vers la Défense et Nanterre (ouverture prévue 2022). A Nanterre, la ligne croisera la ligne 15 du Grand Paris Express. Une seconde extension jusqu’à Mantes-la-Jolie est prévue à l’horizon 2024. Le creusement de la gare de la Défense, localisée sous le CNIT, donne lieu a des travaux titanesques destinés soutenir le bâtiment actuel sans en arrêter son activité, pendant la construction de la gare. Le prolongement de la ligne E du RER permettra une liaison directe entre l’Est de la région parisienne et les quartiers de bureaux de l’Ouest parisien. Cette nouvelle facilité d’accès va permettre une liaison beaucoup plus rapide et aura pour conséquence une augmentation des prix sur ces zones d’habitation qui restent nettement moins cher que l’Ouest parisien, car moins bien desservies. C’est le cas notamment des villes de Villiers-sur-Marne ou du Raincy qui accueilleront d’autres lignes de transports en complément.
Trains et design du Grand Paris Express
Le design des métros du Grand Paris Express, fabriqué par Alstom Transport, vient d’être dévoilé au cours d’une exposition à La Fabrique du Métro à Saint-Ouen. Même si le projet du Grand Paris ne domine pas l’actualité, celui-ci se développe aussi bien du côté du matériel roulant que du côté des infrastructures.
Gares du Grand Paris Express et ouverture de la ligne
Même si le confinement a retardé les travaux, la construction du tronçon Sud de la ligne 15 entre Pont-de-Sèvres et Noisy-Champs continue. La date de mise en service sera probablement retardée de 2024 à 2025 mais les travaux de creusement des tunnels continuent.
Les travaux les plus impressionnants sont certainement ce de la gare de Villejuif – Institut Gustave Roussy, où se croiseront les lignes 14 et 15 du métro. Un puit de 63 m de diamètre et de 55 m de profondeur a été creusé pour y accueillir le croisement. Les vues des travaux sont très impressionnantes.
Comment investir sur le Grand Paris ?
Les changements de la région parisienne induits par la transformation de l’offre de transports seront très importants. L’augmentation des prix ne sera cependant pas uniforme, dépendant notamment de la proximité d’une ligne ou d’une gare. La proximité de certaines lignes, et de certaines gares reste cruciale dans le choix de l’investissement. Les travaux d’infrastructure de cette dimension sont souvent retardés. Acheter un bien existant et le mettre en location est souvent un mauvais calcul : offre de transport pas encore existante, nuisances liées aux travaux, il est difficile de trouver et fidéliser un locataire dans ces conditions. Attendre la fin des travaux, c’est aussi attendre des prix plus chers.
La nue propriété temporaire offre un système d’investissement bien adapté**. Même si les travaux d’infrastructure sont retardés, la livraison aura lieu bien avant la fin de la période de nue-propriété (15 à 18 ans) et le prix d’achat n’intègre en général pas encore l’évolution du quartier. A la revente après cette période, l’investisseur sera propriétaire d’un bien à proximité d’une station de métro avec un quartier déjà aménagé. C’est la garantie d’avoir une valeur de revente très supérieure à la valeur d’achat et donc de faire une belle plus-value… sans avoir à gérer la location. C’est une solution idéale pour les Français d’Asie car la procédure complète d’achat peut se faire à distance.
** https://www.expatrimo.com/services/investissement-immobilier/nue-propriete-temporaire
