Investir en résidence-service

L’investissement immobilier est souvent imaginé comme acheter un appartement qu’on mettra en location. Cette solution, simple en apparence, est souvent complexe à mettre en place à distance. La protection très importante du locataire en France peut aussi la rendre périlleuse car expulser un mauvais payeur est souvent difficile. La fiscalité des loyers perçus par des non-résidents est très élevée, réduisant l’intérêt de l’opération.

Il existe cependant d’autres formules d’investissement immobilier qui conjuguent investissement, rentabilité, sécurité et pas d’implication de la part du propriétaire. L’une d’entre elle est la résidence service. Par Hugues Martin, Associé au cabinet EXPATRIMO. Il peut être contacté à hmartin@expatrimo.com

Un bien destiné à un usage spécifique

Le locataire n’est pas une personne physique mais une société qui va sous-louer le bien en y ajoutant des services. La forme d’exploitation la plus connue est sans doute la résidence pour étudiants. D’autres formules inclueront :

• l’apart’hotel ou résidence de tourisme d’affaires.
• La résidence de vacance à l’origine de la formule
• La résidence senior, une formule en plein développement ces dernières années
• La résidence médicalisée, ou EHPAD

Dans tous les cas, le propriétaire investisseur loue son bien à la société d’exploitation sur une très longue période. Il s’agit d’un bail commercial d’une durée initiale de 9 à 12 ans. Le bail est ensuite renouvelé par périodes de 3 ans. Si le propriétaire décide de reprendre son bien à la fin d’une des périodes de 3 ans, il devra souvent verser une indemnité d’éviction.

Un loyer garanti par l’exploitant

Le loyer est garanti par l’exploitation, que l’appartement soit occupé ou non. Le propriétaire n’a aucune implication dans la gestion. C’est donc une solution sans soucis à condition de choisir un bon emplacement et un exploitant solide. Les rendements faciaux sont compris entre 3.5% et 5% selon le type de résidence. Ce rendement sera grandement augmenté par l’effet de levier dû au crédit.

L’achat est souvent fait sur plan, car le bâtiment est en général construit spécifiquement. On peut aussi acheter un bien de ce type ancien et déjà loué. Dans ce cas, une étude complète du bail ainsi que de la date et des conditions de renouvellement de celui-ci sera à faire avant de se décider. Une solution intermédiaire est la mise en vente à la découpe d’une résidence existante. Cette solution relativement rare combine les avantages d’une opération existante (et donc de loyers immédiats), avec une longue période de bail.

Le bien est acheté en pleine propriété est donc revendable. Pendant la durée du bail, l’acheteur sera souvent un investisseur qui le reprendra. Après la fin de celui-ci, le bien pourra être utilisé comme pied à terre ou résidence secondaire selon la résidence choisie.

Un complément de retraite faiblement fiscalisé

La résidence-service est très attractive d’un point de vue fiscal. Grâce à l’amortissement, un acheteur à crédit ne paiera pas d’impôt sur les loyers générés par ce type de biens pendant une longue période (de 15 à 25 ans selon le montant d’apport). Pour un achat cash, les impôts seront très faibles les 10 premières années, pour atteindre environ 8% les 20 suivantes. La fiscalité reste la même qu’on soit ou non résident fiscal français.

En résumé, avec une prise en charge totale et des revenus constants et indexés, ces projets sont de bons produits pour créer un complément retraite pérenne.

La date d’envoi maximale de la déclaration fiscale sur les revenus de 2014 pour les non-résidents fiscaux français vient d’être publiée. Quelle que soit la zone :

• Envoi par la poste : 19 Mai 2015
• Envoi par internet : 6 Juin 2015