L’EHPAD : une remarquable solution d’investissement

En France, le sujet de la grande dépendance est au cœur des préoccupations de nos gouvernants. L’allongement de l’espérance de vie conjuguée au vieillissement de la population des baby-boomers va créer de nombreux problèmes. Les patients les plus vulnérables, atteints de maladies dégénératives, doivent être placés dans des établissements spécialisés, idéalement à proximité de leurs familles. L’EHPAD (Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) devient alors le système le plus adéquat, regroupant dans un même lieu des soignants et des accompagnants, offrant des réponses adaptées au degré de dépendance du patient. 

Par Hugues Martin

Les EHPAD privés, sous un contrôle permanent de l’Etat et des services sociaux se développent rapidement, car ils concentrent des moyens que le budget de l’Etat ne peut aujourd’hui assumer. De grands groupes français comme Orpéa, Domus Vi, exportent même leur savoir-faire dans d’autres pays.

Comment fonctionne l’investissement en EHPAD privé ?

L’activité de ces grands groupes français est centrée sur les soins et la prise en charge des patients, avec une vision à long terme. Leur modèle consiste donc à céder les chambres à des investisseurs privés dont ils deviennent locataires. Le bail signé est un bail long terme, en général 12 ans, renouvelé sur une même durée.

L’investisseur devient propriétaire d’une ou de plusieurs chambres dans un établissement dont il fait l’acquisition devant notaire et idéalement à crédit.

Cette solution présente de nombreux avantages : 

• La sécurisation d’un secteur où les besoins sont clairement identifiés pour les 30 prochaines années.

• Des loyers sécurisés par un bail long terme signé avec un grand acteur du marché, dont l’activité est contrôlée par les services sociaux.

• Aucune carence locative, le locataire étant la société qui gère l’ensemble de la résidence.

• Aucune implication dans la gestion locative du bien.

• Des loyers totalement défiscalisés pendant au moins 15 ans, et très faiblement fiscalisés ensuite.

Les rendements attendus se situent entre 4 et 4,5 % pour un risque relativement faible. Avec la mise en place d’un crédit, on peut atteindre des retours sur investissement entre 7 et 9 %, grâce à l’effet de levier.

Les critères de choix

Contrairement à ce que l’on entend parfois, une chambre d’EHPAD se revend très facilement le plus souvent en quelques semaines. En effet, le nombre de transactions annuelles est de 2.000 à 2.500 chambres selon les années. Dans un marché aussi restreint, le vendeur est en position de force, à condition de respecter les prix du marché.

Il faut cependant respecter certains critères pour se mettre à l’abri de mauvaises surprises : un rendement trop élevé (au-delà de 5 %) est souvent suspect, le vendeur cache souvent des frais à venir (travaux notamment). Comme tout bien immobilier, il faut privilégier un emplacement de qualité, capable d’intéresser un futur acheteur (cœur de grandes villes, région parisienne). Enfin, il faut choisir un gestionnaire de confiance et se concentrer sur les grands acteurs du marché.

Une actualité alarmante 

Deux cas récents, largement relayés par la presse, peuvent être des éléments de réflexion pour l’investisseur. Il s’agit d’un cas de maltraitance à Arcueil (Val-de-Marne) et du décès de cinq pensionnaires dans un EHPAD du groupe Korian à Toulouse. Loin de minimiser les faits, nous croyons utile de préciser le caractère exceptionnel de ces dérives, s’agissant d’une affaire judiciaire envers un pseudo soignant dans le 1er cas, d’une intoxication alimentaire touchant malheureusement des personnes vulnérables dans le deuxième cas. 

Il est par contre marquant de noter le manque de personnel dans les EHPAD publics et la nécessité d’un effort national important pour faire face à l’évolution démographique de la France dans les 20 prochaines années. Les EHPAD privés répondent ainsi aux enjeux de demain. Pour sécuriser au maximum l’investissement de nos clients nous travaillons avec des partenaires et des grands groupes reconnus dans ce secteur.

Le sujet de la grande dépendance en France est un des défis des années à venir. Les EHPAD privés, sous un contrôle permanent de l’Etat et des services sociaux recherchent des investisseurs, pour soutenir la demande croissante.