Nue-Propriété : Qui sont le Bailleur Institutionnel et ses occupants ?
L’achat en Nue-Propriété est une structuration qui séduit de plus en plus les non-résidents. En effet, ce type d’investissement répond, entre autres, à deux problématiques communes de nombreux expatriés :
Optimiser sa fiscalité et être déchargé de toute gestion pendant de nombreuses années.
Rappelons tout d’abord le principe d’un achat en Nue-Propriété : vous vous portez acquéreur d’un bien à environ 60 % de sa valeur marché. En contrepartie la jouissance du bien ne vous appartient pas pendant une durée déterminée lors de l’achat, dite période de démembrement. Celui qui aura alors votre bien en gestion, le bailleur institutionnel, débourse la somme restante de la valeur du bien pour avoir le droit de le louer pendant cette durée. C’est aussi lui qui aura en charge l’intégralité des frais liés au bien et à son exploitation. A l’issue de cette période, la pleine propriété de votre bien est reconstituée, le bailleur libère votre logement et vous rétrocède gratuitement l’usufruit en ayant pris soin de remettre votre logement en parfait état d’habitabilité.
Mais alors, qui est ce bailleur qui gère votre bien et qui sont ceux qui l’occupent pendant la période de démembrement ?
Nous allons dans cet article articulé en 2 parties, nous attacher à vous présenter le profil du gestionnaire, qui aura en charge votre bien pendant la période dite de démembrement, et comment sont choisis ses locataires.
1 – Le bailleur institutionnel
Le bailleur institutionnel a une mission de service public, il prend en gestion l’usufruit de votre bien pour répondre à une demande croissante de logements dans les zones ciblées où le marché immobilier est dit « tendu ». Vous investissez alors dans de l’immobilier résidentiel patrimonial où s’exerce une forte pression foncière ce qui donne une perspective de valorisation du bien et de rendement à terme.
Entrée en vigueur en 2006, ce système consiste à utiliser le démembrement de propriété pour produire des logements répondant à un besoin des communes tout en favorisant fiscalement leurs acquéreurs.
Le fait de séparer les droits liés à une propriété (dit démembrement) pour une durée définie à l’achat (de 15 à 20 ans) vous permet en tant qu’investisseur de rester nu-propriétaire des murs, sans en être fiscalement impacté.
Bien que l’usufruitier est la charge complète de votre bien, il n’a pas la liberté de faire des modifications ni des transformations de votre bien mais doit par contre s’acquitter de l’entretien de la propriété comme les petites et grosses réparations définies par les articles 605 et 606 du code civil.
Deux ans avant la fin de la période de démembrement, l’usufruitier se charge de la réalisation et du paiement des éventuels
rafraîchissements et travaux et vous récupérez un bien que vous pouvez ainsi choisir d’habiter, de vendre ou de louer.
2 – Qui sont les locataires qui peuvent prétendre à ce type de logement ?
Pour avoir accès à ce type de logement aux loyers maîtrisés, les locataires doivent appartenir à l’une de ces 3 catégories :
- Répondre aux seuils des revenus présentés dans le tableau ci-dessous, ce revenu par foyer pouvant atteindre plus de 70 000 euros.
- Faire partie d’une société qui cotise au dispositif dit « 1 % logement » rebaptisé « action logement »
- Etre fonctionnaire de l’état (ex : ministre, procureur, professeur…)
Les occupants de votre bien sont gérés directement par le bailleur institutionnel qui vous assure de leur retrouver un logement avant que la pleine propriété soit reconstituée.
Investir en Nue-Propriété vous assure donc un placement sécurisé vous permettant de bénéficier d’une décote intéressante par rapport au prix marché lors de l’achat, fiscalement transparent, dénué de toute gestion et exempt de charge pour de nombreuses années.
Grâce à une double mécanique de valorisation de l’investissement : on gagne alors à l’achat (≈ 40 % du prix marché) et aussi à la revente grâce à un amoindrissement de l’impôt sur la plus-value calculé sur la base du prix marché.
Elisa Pretet
Conseil en Investissement Immobilier
