Marché immobilier en France : Notre bilan de 2016 – Vos perspectives pour 2017

Par Céline Vidal

En 2016, le marché immobilier a très largement profité des taux bas et d’une baisse des prix pour renouer avec une dynamique remarquable. La demande en biens immobiliers, ayant augmenté de 11 points par rapport à 2015, s’est vue être supérieure à l’offre présente sur le marché français. Dressons le bilan de cette année exceptionnelle, ayant engendré une augmentation du volume de transactions, confirmé le retour des investisseurs et marqué le retour à la hausse des prix.

Le marché immobilier Français a subi un rebond des prix de l’immobilier en 2016 dans les principales villes de France notamment à Paris qui affiche une hausse moyenne de prix de près de 5 % sur l’année contre 0,3 % en province.

Pour la première fois depuis cinq ans, les prix ont augmenté dans 9 des 11 plus grandes villes de France. Cette évolution positive a été largement mené par Lyon, Bordeaux et Paris qui enregistrent respectivement des hausses de 6,6 %, 5 % et 4,6 %. L’augmentation des prix de l’immobilier dans ces villes est expliquée par leur forte attractivité (nouvelles infrastructures et rénovations urbaines), de quoi plaire aux futurs investisseurs.

Sur l’ensemble du territoire il s’est vendu, en 2016, 11,5 % de biens immobiliers de plus que l’année précédent pour un volume total de transaction estimé à 792 000.

Ces chiffres remarquables ont pu être atteints grâce à un environnement d’emprunt plus que favorable. Pour nous non-résidents, la chute de l’Euro nous a permis de maximiser notre pouvoir d’achat. De plus, l’année 2016 a été marquée par une baisse significative des taux d’intérêt des crédits immobiliers. Avec une moyenne des taux aux alentours de 1,5 % sur l’année, on estime que les investisseurs ont bénéficié d’un gain de pouvoir d’achat de 10 %.

Toutefois, nous avons observé une remontée en décembre 2016 des taux d’intérêts. Cette légère hausse, confirmée en Janvier, devrait cependant s’avérer limitée.

Les villes les plus rentables

Une analyse a été faite par les notaires sur l’évolution des coûts de l’immobilier ces 10 dernières années en France. 17 villes ont fait l’objet de cette étude.

Il en ressort que les investisseurs qui ont choisi de miser, ces dernières années à Paris ou à Bordeaux sont ceux qui ont fait les choix les plus fructueux les prix de l’immobilier y ayant respectivement augmenté de 42 % et 47 % en moyenne.

Ceux ayant acheté à Lyon et Lille ont également fait un bon investissement. Puisque selon les analyses, ces dix dernières années, les appartements de Lyon ont connu une hausse de prix de 30 % tandis que ceux de Lille ont connu un accroissement de prix de 17 %. Toutefois, il faut noter que la performance de Lille cette année étant de +1,2 %, elle est légèrement en dessous de la moyenne nationale qui est de 1,4 %. Rennes a également connu une croissance de 14 % en dix ans, à l’instar de Lille. Mais comme on peut bien se douter, d’autres villes connaissent une régression de prix de l’immobilier. Celle dont les prix des appartements ont le plus régressé est Saint-Etienne avec -26 % en dix ans. Toulon connaît également une baisse de prix de 14 % et Grenoble, une baisse de 10 %. L’avantage de cette régression de prix est qu’on peut acquérir une plus grande surface de terrain à moindre coût.

Perspectives 2017

Le marché immobilier devrait être conditionné par trois clefs majeures : l’évolution des taux, un euro toujours bas et les élections présidentielles.

Depuis l’élection de Donald Trump aux Etats-Unis, les taux sur les marchés obligataires remontent, ce qui ne sera pas sans impact sur les niveaux du crédit immobilier. Dans ce contexte, certains experts financiers tablent sur une hausse des taux des crédits immobiliers comprise entre +0,5 % et +1 % pour atteindre 2 à 2,5 % sur un crédit sur 20 ans, ce qui malgre la hausse reste un taux très attractif.

Il est considéré que les acheteurs ne seront pas découragés, et qu’ils seront probablement aussi nombreux qu’en 2016, l’attrait pour la pierre valeur refuge restera fort dans un contexte de forte incertitude politique et géopolitique.

Xerfi, lui, prévoit un rebond des prix qui devrait se poursuivre en 2017 (+2,1 %). Les ventes, elles, devraient frôler la barre symbolique des 800.000 transactions en 2017 .

La belle fenêtre ouverte en 2016 reste donc clémente pour 2017 ou l’environnement pour démarrer ou réitérer un investissement immobilier est optimal.

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