Janvier 2015 : Une bonne nouvelle pour l’investissement immobilier des expatriés

La nouvelle année apportera son lot de changements pour les expatriés en Asie, nous allons essayer d’y voir plus clair. Par Hugues Martin

Réduction de la fiscalité liée à l’immobilier

L’année 2012 avait vu une très forte augmentation de l’imposition pour les non-résidents liés à l’immobilier en France. Pour de nombreux expatriés, l’investissement immobilier en France représente une part importante de leur patrimoine et un bon moyen de préparer le retour à terme et la retraite. Les changements portaient sur deux points fondamentaux d’un investissement immobilier :
• Imposition sur les plus-values : L’imposition sur les plus-values sur les ventes immobilières pour les non-résidents français avait augmentée de 19% à 33.33%
• Prélèvements sociaux : Les prélèvements sur les revenus fonciers (loyers) et les plus-values avaient été fortement augmentés par l’addition de prélèvements sociaux pour 15.5%. Les prélèvements sur les loyers étaient donc passés à 35.5% (20% d’impôt + 15.5% de prélèvement sociaux) et ceux sur la plus-value à 48.85% (33.33% d’impôt + 15.5% de prélèvement sociaux).

Ces décisions avaient détourné nombre d’investisseurs non-résidents de l’immobilier en réduisant fortement la rentabilité d’une opération.

Fin de l’impôt à 33.33% sur les plus-values immobilières

À partir du 1er Janvier, l’impôt sur les plus-values immobilières en France réalisées par les non-résidents français sera ramené à 19%., le même taux que pour les résidents Français. Passé inaperçu, ce changement va permettre aux expatriés de réduire fortement la facture d’imposition en cas de vente d’immobilier en France. Il faut cependant rappeler que les prélèvements sociaux à 15.5% restent dus avec une échelle d’amortissement différente de celle des impôts (sur 30 ans au lieu de 22 ans).

Pour mémoire, la taxation sur la plus-value sur l’immobilier en France dépend de la durée de détention du bien :
• Si on prend l’exemple d’un appartement acheté 100.000 euros en Juillet 1998 et revendu en expatriation pour la somme de 170.000 euros :
• En cas de vente en Décembre 2014 : La plus-value imposable sera de 40% de la plus-value totale (pas de diminution de 1999 à 2004, puis 6% de diminution par an de 2005 à 2013), c’est à-dire : 28.000 euros. L’impôt sur la plus-value sera de 33.33% donc de 9332 euros (hors prélèvements sociaux).
• En cas de vente en Janvier 2015 : La plus-value imposable sera de 40% de la plus-value totale (pas de diminution de 1999 à 2004, puis 6% de diminution par an de 2005 à 2013), c’est-à dire : 28.000 euros. L’impôt sur la plus-value sera de 19% donc de 5320 euros (hors prélèvements sociaux).

Ceux qui auront attendus le début de l’année 2015 pour vendre feront une économie substantielle.

Vers la fin des prélèvements sociaux pour les non-résidents ?

L’assujettissement des plus-values et loyers aux prélèvements sociaux évoqué ci-dessus est contesté depuis son application. La décision de la Cour de Justice de l’Union Européenne n’est pas connue à l’heure où nous écrivons ces lignes. Cependant les conclusions de l’avocate générale, publiées en Octobre, vont dans le sens d’une condamnation de la France et donc d’une suppression de ce prélèvement à terme. Même si la France est condamnée, elle pourra faire appel et l’application pourrait en être longuement retardée.

Au-delà des incertitudes, il est important de rappeler qu’il existe des investissements immobiliers sans impôt ni CSG sur les loyers pendant de longue période, comme l’investissement en résidence service sous statut LMNP. Parallèlement, l’investissement en nue propriété temporaire permet une plus-value très faiblement taxée à terme. Les avantages de ces investissements restent valables quelle que soit la résidence fiscale du propriétaire. Indépendamment des changements législatifs, ils sont parfaitement adaptés aux expatriés.

*Hugues Martin est associé au cabinet EXPATRIMO. Il peut être contacté à hmartin@expatrimo.com