Provenance des fonds et Transparence internationale
« Bonjour j’ai 500.000 euros et aimerais acheter cash un appartement en France. » Voici une situation qui pourrait réjouir plus d’un intermédiaire immobilier.
Sachez par ailleurs que c’est également notre rôle et devoir de nous en alerter. Nous vous proposons ici d’en savoir plus sur les règles en vigueur sur la provenance des fonds dans le cadre du financement à crédit ou non de votre futur bien immobilier.
Peut-on acheter un bien immobilier en France en tant que non-résident. Que se soit en liquidité ou à crédit, la réponse est bien évidemment “oui”.
Il existe par contre, que l’acquéreur soit d’ailleurs en France ou non, un dispositif qui monte en puissance en France dénommé TRACFIN (Cellule française de lutte contre le blanchiment de capitaux, les fraudes aux Finances publiques et le financement du terrorisme).
L’objectif de ce dispositif est de lutter contre le blanchiment d’argent provenant d’opérations douteuses et illicites. Le secteur immobilier est particulièrement concerné par cette lutte, tout comme les autres vecteurs d’investissement.
TRACFIN : Quelles preuves à donner ?
Lors d’une acquisition ou vente immobilière, résidentielle ou commerciale, en direct ou via des parts de société vous devrez réunir trois preuves principales.
Prouver votre identité
• si vous achetez en propre: au moyen d’un document d’identité officiel en cours de validité comportant votre photographie et état civil.
• si vous achetez via une société, vous devrez donner la copie de tout acte ou extrait de registre officiel datant de moins de trois mois, constatant la dénomination, la forme juridique, l’adresse du siège social et l’identité des associés et dirigeants sociaux.
Prouver votre lieu de résidence
• pour les particuliers : la justification de l’adresse du domicile à jour au moment de l’opération (Quittance de loyer / Facture eau, gaz, électricité téléphonie fixe, internet, avis d’Imposition)
• pour les sociétés : la justification de l’adresse du siège social, les statuts, les mandats et pouvoirs….tout élément permettant d’apprécier la situation financière.
Prouver l’origine des fonds utilisés
Seront impérativement demandés des preuves de l’origine de fonds notamment dans le cadre de paiements comptants (total / partiel selon quotité des fonds propres apportés). Ils devront être justifiés, soit par une attestation d’origine des fonds (banque), soit par la copie du compromis dans le cadre d’une vente de bien immobilier à intervenir, par la copie d’extraits de compte de placement ou par tout autre moyen selon la nature des fonds…
Les autorités seront vigilantes quant à la banque émettrice du moyen de paiement utilisé, sa situation géographique, la capacité économique du titulaire du compte, l’identité du payeur et celle du bénéficiaire ainsi que les liens existant entre eux, etc.
Une attention particulière sera donc apportée dans des cas tels que :
• un achat d’un montant important sans prêt,
• un achat réalisé au moyen de fonds provenant de l’étranger (sauf bien sûr si ils sont justifiables d’une activité salariale ou d’une épargne personnelle) ,
• une disproportion évidente entre le montant du bien acheté et les revenus (du moins apparents) de l’acheteur,
• un montage juridique particulièrement complexe….
AEOI : Echange d’informations bancaires internationales
Pour ceux tentés de se plaindre sur une loi française contraignante, sachez que cela va aussi de pair avec l’AEOI, norme définie par l’OCDE qui sera appliquée par 56 pays (la France et autres pays d’Asie comme la Chine, Hong-Kong ou encore Singapour en faisant partie).
L’idée étant que les pays signataires de cet accord échangeront automatiquement (et non sur demande, comme c’était le cas avec l’ancienne convention) les informations des comptes bancaires détenus par des personnes – physiques ou morales – qui résident dans tout état signataire.
L’AEOI permet donc au Fisc Français de connaître les comptes bancaires offshore ou onshore que vous détenez – de façon directe ou indirecte – dans tout pays signataire. Et dans le cas où un compte n’avait pas déjà été déclaré au Fisc, cela déclenchera des contrôles fiscaux et amendes.
Cela dit en passant, ces règles, destinées à renforcer le contrôle de la fraude, n’amèneront aucune difficulté supplémentaire à la réalisation de votre projet et nous vous aiderons bien évidemment à préciser tous les éléments demandés par ces directives de manière structurée et efficace.
Céline Vidal
Fondatrice de Patrimolink
info@patrimolink.com
