{"id":929,"date":"2015-11-03T21:48:56","date_gmt":"2015-11-03T20:48:56","guid":{"rendered":"http:\/\/www.traitdunionmag.com\/?p=929"},"modified":"2015-11-03T21:50:08","modified_gmt":"2015-11-03T20:50:08","slug":"immobilier-sans-soucis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.traitdunionmag.com\/?p=929","title":{"rendered":"L\u2019immobilier sans soucis de gestion"},"content":{"rendered":"

L\u2019immobilier est une classe d\u2019investissement tr\u00e8s populaire parmi les Fran\u00e7ais. L\u2019investissement dans la pierre est per\u00e7u comme une valeur s\u00fbre, li\u00e9 \u00e0 un bien tangible qui garde sa valeur. L\u2019utilisation de la dette et de l\u2019effet de levier du cr\u00e9dit offre des rendements tr\u00e8s int\u00e9ressants. L\u2019immobilier est aussi un des rares placements dont on peut tirer un revenu sans entamer le capital.<\/em> <\/span><\/p>\n

Par Hugues Martin*<\/span><\/p>\n

Les principales difficult\u00e9s de l\u2019investissement immobilier en France pour les expatri\u00e9s en Asie restent li\u00e9es \u00e0 l\u2019achat d\u2019un bien \u00e0 distance, \u00e0 l\u2019imposition tr\u00e8s forte et \u00e0 la gestion du bien. En France, le locataire est tr\u00e8s prot\u00e9g\u00e9, avec notamment l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019arr\u00eater le bail avant le terme de 3 ans pour r\u00e9occuper son bien, ou la tr\u00e8s grande difficult\u00e9 d\u2019expulser un locataire qui ne paye plus, ou pire, qui paye irr\u00e9guli\u00e8rement. Il existe bien des syst\u00e8mes d\u2019assurance sur les loyers impay\u00e9s ou la vacance locative, mais elles ne prot\u00e8gent pas dans toutes les situations et restent ch\u00e8res. Dans tous les cas, l\u2019investissement immobilier classique reste chronophage, ce qui est un probl\u00e8me \u00e0 l\u2019expatriation.<\/span><\/p>\n

Il existe cependant des formules o\u00f9 le propri\u00e9taire n\u2019aura pas \u00e0 s\u2019impliquer dans la gestion, tout en \u00e9tant aussi rentable que l\u2019immobilier classique. D\u00e9velopp\u00e9es pour les Fran\u00e7ais qui ne d\u00e9sirent pas s\u2019impliquer dans la gestion, elles sont particuli\u00e8rement bien adapt\u00e9es aux expatri\u00e9s d\u2019autant qu\u2019elles offrent une imposition plus faible que les 35.5\u00a0% de l\u2019immobilier classique.<\/span><\/p>\n

Nue-propri\u00e9t\u00e9 temporaire\u00a0: plus-value et utilisation \u00e0 terme<\/span><\/strong><\/p>\n

Le principe de la nue-propri\u00e9t\u00e9 temporaire tr\u00e8s simple. L\u2019investisseur ach\u00e8te un appartement et le loue pendant 15 ans \u00e0 un bailleur institutionnel. En compensation, il re\u00e7oit l\u2019\u00e9quivalent de 15 ans de loyer net \u00e0 l\u2019achat, sous forme de r\u00e9duction du prix. Au terme de la p\u00e9riode, l\u2019acheteur r\u00e9cup\u00e8re son bien de plein droit, remis \u00e0 niveau. Il peut ainsi l\u2019habiter, le louer ou le vendre avec une fiscalit\u00e9 r\u00e9duite.<\/span><\/p>\n

L\u2019investisseur n\u2019a aucune implication dans la gestion pendant les 15 ans, et ne paye aucun co\u00eet li\u00e9 au bien. Tout est totalement pris en charge par le bailleur institutionnel qui va le louer comme du logement interm\u00e9diaire. C\u2019est une fa\u00e7on d\u2019investir dans l\u2019immobilier avec la possibilit\u00e9 de r\u00e9cup\u00e9rer le bien \u00e0 terme pour l\u2019habiter, en faire un pied \u00e0 terre ou y loger ses proches. Apr\u00e8s la p\u00e9riode de 15 ans, le bien sera de nouveau un bien classique qui pourra \u00e9galement \u00eatre lou\u00e9.<\/span><\/p>\n

La nue-propri\u00e9t\u00e9 temporaire a aussi un vrai avantage fiscal pour les expatri\u00e9s. Avec un achat \u00e0 cr\u00e9dit, les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt g\u00e9n\u00e9r\u00e9s pourront \u00eatre d\u00e9duits d\u2019autres revenus fonciers. Sur 15 ans, on peut estimer qu\u2019environ 10\u00a0% du bien sera pay\u00e9 par cette r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t. Avec un achat cash, le montant investi dans une nue-propri\u00e9t\u00e9 temporaire disparaitra de l\u2019assiette ISF. C\u2019est particuli\u00e8rement int\u00e9ressant pour un r\u00e9sident fiscal fran\u00e7ais, notamment les fonctionnaires vivant \u00e0 l\u2019\u00e9tranger.<\/span><\/p>\n

R\u00e9sidence \u00e9tudiantes et retraites\u00a0: la rente immobili\u00e8re d\u00e9fiscalis\u00e9e<\/span><\/strong><\/p>\n

L\u2019autre formule d\u2019immobilier sans gestion est la r\u00e9sidence service. Qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019un petit appartement en r\u00e9sidence \u00e9tudiante, d\u2019un apart\u2019hotel, d\u2019une r\u00e9sidence senior ou d\u2019un EHPAD, le principe est toujours le m\u00eame\u00a0:\u00a0L\u2019investisseur ach\u00e8te un bien immobilier. Ce bien sera lou\u00e9 \u00e0 tr\u00e8s long terme \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9, avec un premier bail de 9 ou 12 ans, suivi de renouvellements par tranche de 3 \u00e0 9 ans. La soci\u00e9t\u00e9 se chargera de sous-louer le bien au client final.<\/span><\/p>\n

Les deux avantages principaux de la formule sont\u00a0:<\/span><\/p>\n