{"id":859,"date":"2015-09-26T14:53:58","date_gmt":"2015-09-26T13:53:58","guid":{"rendered":"http:\/\/www.traitdunionmag.com\/?p=859"},"modified":"2015-09-26T15:03:10","modified_gmt":"2015-09-26T14:03:10","slug":"bien-choisir-une-scpi-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.traitdunionmag.com\/?p=859","title":{"rendered":"Bien choisir une SCPI"},"content":{"rendered":"

La baisse de r\u00e9mun\u00e9ration des livrets pousse de nombreux investisseurs \u00e0 se tourner vers d\u2019autres formes d\u2019investissement. Les SCPI, Soci\u00e9t\u00e9 Civiles de Placement Immobilier, sont une destination en vogue. Toutes les SCPI ne sont pas \u00e9gales, car une bonne s\u00e9lection sera cruciale, en particulier lors de la revente.<\/em> <\/span><\/p>\n

Par Hugues Martin*<\/span><\/p>\n

Comment investir en SCPI\u00a0?<\/strong><\/span><\/p>\n

L\u2019investisseur en SCPI ach\u00e8te des parts d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 dont les activit\u00e9s sont limit\u00e9es \u00e0 la possession, la location et la r\u00e9novation d\u2019immobilier. Les parts de SCPI ne sont pas quott\u00e9es. Pour revendre, il faut trouver un acheteur, c\u2019est normalement la SPCI qui s\u2019en occupe. Le prix des parts varient lentement, en g\u00e9n\u00e9ral suivant une croissance lente.<\/span><\/p>\n

Les parts de SCPI sont souscrites directement aupr\u00e8s de banques ou de conseillers en gestion de patrimoine. Elles peuvent \u00eatre achet\u00e9es cash, permettant un revenu imm\u00e9diat. Elles peuvent aussi \u00eatre achet\u00e9es \u00e0 cr\u00e9dit, offrant un effet de levier et une r\u00e9duction de la fiscalit\u00e9. Une troisi\u00e8me possibilit\u00e9 est\u00a0l\u2019acquisition de SCPI \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur d\u2019un contrat d\u2019assurance-vie.<\/span><\/p>\n

Crit\u00e8res de choix<\/strong><\/span><\/p>\n

Les SCPI doivent \u00eatre \u00e9valu\u00e9es selon quatre crit\u00e8res principaux\u00a0:<\/span><\/p>\n

\u2022 Taille\u00a0: La stabilit\u00e9 d\u2019une SCPI d\u00e9pendra de sa capacit\u00e9 \u00e0 mutualiser le risque et donc de la taille de son parc immobilier. Il est donc important d\u2019investir dans des SCPI majeures, poss\u00e9dant plusieurs dizaines d\u2019immeubles et une capitalisation sup\u00e9rieure \u00e0 500 M euros<\/span>
\n\u2022 Anciennet\u00e9\u00a0: Secteur de stabilit\u00e9, l\u2019immobilier connait aussi des crises. Il existe une vraie prime \u00e0 l\u2019exp\u00e9rience sur le choix des investissements immobilier. On pr\u00e9f\u00e8rera donc des SCPI existant depuis plusieurs ann\u00e9es.<\/span>
\n\u2022 Taux d\u2019occupation\u00a0: Pour que l\u2019argent investi dans les SCPI rapporte, celles-ci doivent acheter des biens immobiliers et les louer. Un taux d\u2019occupation sup\u00e9rieur \u00e0 90\u00a0% permettra \u00e0 la SCPI de collecter des revenus maximum, et donc d\u2019offrir du rendement de fa\u00e7on durable.<\/span>
\n\u2022 Collecte\u00a0: Pour \u00eatre liquide, une SCPI doit attirer plus de nouveaux investisseurs qu\u2019elle n\u2019en perd, et donc une collecte forte de nouvelle \u00e9pargne. Il faut \u00e9viter les SCPI avec une collecte nette \u00e9gale \u00e0 0, signifiant une file d\u2019attente des propri\u00e9taires pour la revente, et donc une faible liquidit\u00e9.<\/span><\/p>\n

SCPI de murs de commerces<\/strong><\/span><\/p>\n

Les murs de commerce et centres commerciaux sont un domaine important d\u2019investissement des SCPI. La mont\u00e9e en puissance des franchises et la pro\u00e9minence des marques ont apport\u00e9 une forte croissance des loyers et offrent de bonnes rentabilit\u00e9s. N\u00e9cessitant connaissance du secteur et gestion de tr\u00e8s nombreux locataires, la SCPI de murs de commerces demande une vraie expertise.<\/span><\/p>\n

Dans ce secteur, notre conseil d\u2019investissement portera sur IMMORENTE de Sofidy. Principale SCPI de murs de commerce, elle a \u00e9t\u00e9 fond\u00e9e en 1988 et affiche aujourd\u2019hui une capitalisation sup\u00e9rieure \u00e0 2 milliards d\u2019EURO. Elle poss\u00e8de plusieurs milliers d\u2019actifs, r\u00e9partis selon 1\/3 en murs de commerces en centre-ville, 1\/3 en moyenne surfaces de p\u00e9riph\u00e9rie et 1\/3 en bureaux. Le rendement de cette SCPI est stable depuis plusieurs ann\u00e9es autour de 5.25\u00a0% et le taux d\u2019occupation d\u2019environ 92\u00a0%, avec une collecte r\u00e9guli\u00e8re et importante.<\/span><\/p>\n

Un point particulier d\u2019IMMORENTE est de limiter le montant de parts d\u00e9tenues par investisseur. Cette limite permet \u00e0 la SCPI d\u2019avoir plusieurs milliers de petits investisseurs, et donc d\u2019en lisser la revente.<\/span><\/p>\n

SCPI de bureaux<\/strong><\/span><\/p>\n

Les SCPI de bureaux sont tr\u00e8s nombreuses, il convient d\u2019\u00eatre particuli\u00e8rement s\u00e9lectif. L\u2019attraction croissante du secteur a favoris\u00e9 la cr\u00e9ation r\u00e9cente de SCPI de bureaux poss\u00e9dant seulement quelques biens lou\u00e9s \u00e0 de gros acteurs. Si cette configuration peut sembler rassurante, elle devient tr\u00e8s probl\u00e9matique si l\u2019un des locataires d\u00e9cide de d\u00e9m\u00e9nager. L\u00e0 encore, la diversification des biens sera primordiale, permettant une mutualisation du risque.<\/span><\/p>\n

Dans ce secteur, notre conseil d\u2019investissement portera sur PFO2 de PERIAL, groupe actif dans le secteur des SCPI depuis plus de 40 ans. PFO2 se concentre sur les investissements immobiliers \u00e0 performance \u00e9nerg\u00e9tique optimis\u00e9e ou \u00e0 fort potentiel d\u2019am\u00e9lioration. Cette strat\u00e9gie permet de se d\u00e9marquer de la concurrence, d\u2019attirer des locataires premium et de percevoir des loyers plus importants. La SCPI poss\u00e8de environ 150 immeubles de bureaux, 50\u00a0% en province, 40\u00a0% en r\u00e9gion parisienne et 10\u00a0% dans Paris. Le rendement de PFO2 est stable, autour de 5.2\u00a0% et le taux d\u2019occupation autour de 95\u00a0%. PFO2 affiche une des principales collectes sur le march\u00e9 des SCPI.<\/span><\/p>\n

Autres domaines<\/strong><\/span><\/p>\n

Le secteur de la sant\u00e9 est en forte croissance en France. Un nouvel acteur \u00e0 surveiller est la SCPI PERIAL Sant\u00e9, sp\u00e9cialis\u00e9e sur ce domaine. Nous voyons aussi la mont\u00e9 de SCPI r\u00e9gionales, \u00e0 m\u00eame de tirer parti d\u2019une connaissance locale. C\u2019est notamment de la SCPI Fonci\u00e8re et Territoires Rh\u00f4ne-Alpes.<\/span><\/p>\n

* Associ\u00e9 au cabinet EXPATRIMO \u2013 Contact\u00a0: hmartin@expatrimo.com<\/em><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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