{"id":6585,"date":"2021-03-05T17:09:20","date_gmt":"2021-03-05T16:09:20","guid":{"rendered":"http:\/\/www.traitdunionmag.com\/?p=6585"},"modified":"2021-03-05T17:09:20","modified_gmt":"2021-03-05T16:09:20","slug":"le-casse-tete-de-la-gestion-dun-bien-immobilier-depuis-lasie-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.traitdunionmag.com\/?p=6585","title":{"rendered":"Le casse-t\u00eate de la gestion d\u2019un bien immobilier depuis l\u2019Asie"},"content":{"rendered":"

Lorsqu\u2019il est question d\u2019investissement immobilier, la premi\u00e8re id\u00e9e est presque toujours la m\u00eame\u00a0: l\u2019achat d\u2019un appartement (souvent \u00e0 Paris), \u00e0 mettre en location, afin de le revendre ou l\u2019occuper par la suite. Projet simple et s\u00e9duisant, ce type d\u2019investissement tourne rapidement au casse-t\u00eate depuis l\u2019\u00e9tranger. Si trouver le bien et le financer sont des points difficiles, l\u2019obstacle majeur reste la gestion \u00e0 distance.<\/span><\/em><\/p>\n

Par Hugues Martin<\/span><\/p>\n

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Gestion par la famille<\/span><\/h1>\n

Si cela semble la solution la plus simple et la moins co\u00fbteuse, c\u2019est aussi la plus complexe \u00e0 g\u00e9rer en cas de probl\u00e8me, de quoi nourrir les discussions des repas de famille. En plus d\u2019obliger ses proches \u00e0 faire des kilom\u00e8tres pour changer une poign\u00e9e de porte, ceux-ci doivent prendre des d\u00e9cisions importantes en cas de difficult\u00e9s.<\/span><\/p>\n

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  • Recherche et s\u00e9lection des locataires\u00a0: en zone tendue, les candidats seront nombreux, la s\u00e9lection prendra du temps, un processus fastidieux, surtout s\u2019il doit \u00eatre r\u00e9p\u00e9t\u00e9. En zone moins tendue, trouver un locataire demandera plus d\u2019effort.<\/span><\/li>\n
  • Loyers impay\u00e9s\u00a0: en France, le locataire est tr\u00e8s prot\u00e9g\u00e9, m\u00eame s\u2019il ne paye pas les loyers ou, encore pire, s\u2019il n\u2019en paye qu\u2019une partie. Avec la gestion familiale, le probl\u00e8me financier se transforme en probl\u00e8me familial.<\/span><\/li>\n
  • D\u00e9gradation du logement\u00a0: il est possible de se pr\u00e9munir avec une assurance qui garantit le remboursement des d\u00e9gradations et loyers impay\u00e9s mais cela a un co\u00fbt suppl\u00e9mentaire et tout n\u2019est pas couvert.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n

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    Gestion par une agence<\/span><\/h1>\n

    Le c\u0153ur du m\u00e9tier d\u2019une agence immobili\u00e8re est la transaction. La gestion locative n\u2019est d\u00e9velopp\u00e9e que pour fid\u00e9liser les propri\u00e9taires, en attendant la vente de leurs biens. Tant que les loyers sont per\u00e7us sans difficult\u00e9s, tout va bien. C\u2019est en cas de probl\u00e8mes ou de loyers impay\u00e9s que vous saurez vraiment ce que vaut votre agence. Les sollicitations seront r\u00e9guli\u00e8res, notamment au changement de locataires, ou \u00e0 l\u2019occasion de travaux.<\/span><\/p>\n

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    Gestion en direct<\/span><\/h1>\n

    Cela tombe bien avec le d\u00e9calage horaire entre l\u2019Asie et la France, vous serez libre en soir\u00e9e pour vous en occuper. S\u00e9lectionner un locataire depuis l\u2019\u00e9tranger et g\u00e9rer les soucis du quotidien demandent de l\u2019implication et du temps. Ce qui est pour certains un vrai hobby, devient rapidement un boulet pour la majorit\u00e9 d\u2019entre nous.<\/span><\/p>\n

    Il sera rarement possible de prendre l\u2019avion pour r\u00e9gler un probl\u00e8me de d\u00e9g\u00e2t(s) des eaux, ou autre urgence et le rythme de travail en Asie laisse peu de temps pour s\u2019en occuper. Le plus souvent le propri\u00e9taire laisse tra\u00eener le probl\u00e8me et reste \u00e0 la merci du bon vouloir de son locataire.<\/span><\/p>\n

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    Gestion via AirBnB<\/span><\/h1>\n

    Certains propri\u00e9taires privil\u00e9gient la location via des plateformes internet, la plus c\u00e9l\u00e8bre \u00e9tant AirBnB. Ils peuvent alors faire appel \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 pour faire les entr\u00e9es et les sorties. Si ces formules ont eu de beaux jours, mieux vaut se souvenir que la plateforme est interdite dans de plus en plus de villes. Dans de nombreuses municipalit\u00e9s, vous devez vous enregistrer, obtenir un permis ou une autorisation avant de publier votre annonce ou d\u2019accepter des voyageurs. Ces plateformes communiquent les revenus per\u00e7us \u00e0 l\u2019\u00c9tat, il est donc difficile de se cacher. De plus, le propri\u00e9taire a l\u2019obligation de vivre au moins huit mois par an dans le bien, au risque de voir son r\u00e9gime d\u2019imposition changer au prix d\u2019un s\u00e9rieux redressement fiscal.<\/span><\/p>\n

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    Combien cela co\u00fbte\u00a0?<\/span><\/h1>\n

    Outre des options de gestion complexes, il est important de rappeler les co\u00fbts associ\u00e9s \u00e0 la mise en gestion d\u2019un bien locatif.<\/span><\/p>\n

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    • Imposition sur les revenus\u00a0: 20\u00a0\u00a0% forfaitaire pour tous les Fran\u00e7ais non-r\u00e9sidents fiscaux, qui va passer \u00e0 30\u00a0\u00a0% en 2019.<\/span><\/li>\n
    • CSG et pr\u00e9l\u00e8vements sociaux 17.2\u00a0\u00a0%.<\/span><\/li>\n
    • Taxe fonci\u00e8re (\u00e9quivalent \u00e0 environ 1 mois de loyer).<\/span><\/li>\n
    • Petits et gros travaux \u00e0 la charge du propri\u00e9taire.<\/span><\/li>\n
    • Frais divers (r\u00e8glement des charges au syndic, assurance garantie contre les loyers impay\u00e9s et d\u00e9gradation du bien immobilier\u2026).<\/span><\/li>\n
    • Vacances locatives\u00a0: Pas de locataire = pas de loyer. On compte en moyenne un mois par an. De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, tous les trois ans il y a trois mois de vacances locatives qui repr\u00e9sentent une perte s\u00e8che.<\/span><\/li>\n
    • Frais d\u2019agence 7 \u00e0 9\u00a0\u00a0% du montant du loyer (si vous prenez une agence).<\/span><\/li>\n<\/ul>\n

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      Au total, plus de 50\u00a0\u00a0% du montant des loyers partent en taxes et frais. C\u2019est un co\u00fbt financier non n\u00e9gligeable en plus de difficult\u00e9s de gestion \u00e0 distance et des risques d\u2019impay\u00e9s.<\/span><\/p>\n

      Face \u00e0 ces co\u00fbts et aux difficult\u00e9s de gestion, de nombreux investisseurs en France comme \u00e0 l\u2019expatriation, se tournent vers des solutions d\u2019investissement alternatives. Celles-ci apporteront un loyer s\u00e9curis\u00e9 sans implication du propri\u00e9taire, et une fiscalit\u00e9 faible qu\u2019on soit en France o\u00f9 \u00e0 l\u2019\u00e9tranger. Les exemples les plus connus sont la r\u00e9sidence \u00e9tudiante, les \u00e9tablissements de sant\u00e9 dont les EHPAD, mais aussi l\u2019investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 temporaire.<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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