{"id":4485,"date":"2019-06-01T07:54:16","date_gmt":"2019-06-01T06:54:16","guid":{"rendered":"http:\/\/www.traitdunionmag.com\/?p=4485"},"modified":"2019-05-31T07:57:33","modified_gmt":"2019-05-31T06:57:33","slug":"lehpad-une-remarquable-solution-dinvestissement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.traitdunionmag.com\/?p=4485","title":{"rendered":"L\u2019EHPAD\u00a0: une remarquable solution d\u2019investissement"},"content":{"rendered":"

En France, le sujet de la grande d\u00e9pendance est au c\u0153ur des pr\u00e9occupations de nos gouvernants. L\u2019allongement de l\u2019esp\u00e9rance de vie conjugu\u00e9e au vieillissement de la population des baby-boomers va cr\u00e9er de nombreux probl\u00e8mes. Les patients les plus vuln\u00e9rables, atteints de maladies d\u00e9g\u00e9n\u00e9ratives, doivent \u00eatre plac\u00e9s dans des \u00e9tablissements sp\u00e9cialis\u00e9s, id\u00e9alement \u00e0 proximit\u00e9 de leurs familles. L\u2019EHPAD (Etablissement d\u2019h\u00e9bergement pour personnes \u00e2g\u00e9es d\u00e9pendantes) devient alors le syst\u00e8me le plus ad\u00e9quat, regroupant dans un m\u00eame lieu des soignants et des accompagnants, offrant des r\u00e9ponses adapt\u00e9es au degr\u00e9 de d\u00e9pendance du patient.\u00a0<\/span><\/strong><\/em><\/p>\n

Par Hugues Martin<\/strong><\/p>\n

Les EHPAD priv\u00e9s, sous un contr\u00f4le permanent de l\u2019Etat et des services sociaux se d\u00e9veloppent rapidement, car ils concentrent des moyens que le budget de l\u2019Etat ne peut aujourd\u2019hui assumer. De grands groupes fran\u00e7ais comme Orp\u00e9a, Domus Vi, exportent m\u00eame leur savoir-faire dans d\u2019autres pays.<\/p>\n

Comment fonctionne l\u2019investissement en EHPAD priv\u00e9\u00a0?<\/strong><\/p>\n

L\u2019activit\u00e9 de ces grands groupes fran\u00e7ais est centr\u00e9e sur les soins et la prise en charge des patients, avec une vision \u00e0 long terme. Leur mod\u00e8le consiste donc \u00e0 c\u00e9der les chambres \u00e0 des investisseurs priv\u00e9s dont ils deviennent locataires. Le bail sign\u00e9 est un bail long terme, en g\u00e9n\u00e9ral 12 ans, renouvel\u00e9 sur une m\u00eame dur\u00e9e.<\/p>\n

L\u2019investisseur devient propri\u00e9taire d\u2019une ou de plusieurs chambres dans un \u00e9tablissement dont il fait l\u2019acquisition devant notaire et id\u00e9alement \u00e0 cr\u00e9dit.<\/p>\n

Cette solution pr\u00e9sente de nombreux avantages\u00a0:\u00a0<\/span><\/p>\n

\u2022 La s\u00e9curisation d\u2019un secteur o\u00f9 les besoins sont clairement identifi\u00e9s pour les 30 prochaines ann\u00e9es.<\/p>\n

\u2022 Des loyers s\u00e9curis\u00e9s par un bail long terme sign\u00e9 avec un grand acteur du march\u00e9, dont l\u2019activit\u00e9 est contr\u00f4l\u00e9e par les services sociaux.<\/p>\n

\u2022 Aucune carence locative, le locataire \u00e9tant la soci\u00e9t\u00e9 qui g\u00e8re l\u2019ensemble de la r\u00e9sidence.<\/p>\n

\u2022 Aucune implication dans la gestion locative du bien.<\/p>\n

\u2022 Des loyers totalement d\u00e9fiscalis\u00e9s pendant au moins 15 ans, et tr\u00e8s faiblement fiscalis\u00e9s ensuite.<\/p>\n

Les rendements attendus se situent entre 4 et 4,5\u00a0% pour un risque relativement faible. Avec la mise en place d\u2019un cr\u00e9dit, on peut atteindre des retours sur investissement entre 7 et 9\u00a0%, gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019effet de levier.<\/p>\n

Les crit\u00e8res de choix<\/strong><\/p>\n

Contrairement \u00e0 ce que l\u2019on entend parfois, une chambre d\u2019EHPAD se revend tr\u00e8s facilement le plus souvent en quelques semaines. En effet, le nombre de transactions annuelles est de 2.000 \u00e0 2.500 chambres selon les ann\u00e9es. Dans un march\u00e9 aussi restreint, le vendeur est en position de force, \u00e0 condition de respecter les prix du march\u00e9.<\/p>\n

Il faut cependant respecter certains crit\u00e8res pour se mettre \u00e0 l\u2019abri de mauvaises surprises\u00a0: un rendement trop \u00e9lev\u00e9 (au-del\u00e0 de 5\u00a0%) est souvent suspect, le vendeur cache souvent des frais \u00e0 venir (travaux notamment). Comme tout bien immobilier, il faut privil\u00e9gier un emplacement de qualit\u00e9, capable d\u2019int\u00e9resser un futur acheteur (c\u0153ur de grandes villes, r\u00e9gion parisienne). Enfin, il faut choisir un gestionnaire de confiance et se concentrer sur les grands acteurs du march\u00e9.<\/p>\n

Une actualit\u00e9 alarmante\u00a0<\/span><\/strong><\/p>\n

Deux cas r\u00e9cents, largement relay\u00e9s par la presse, peuvent \u00eatre des \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9flexion pour l\u2019investisseur. Il s\u2019agit d\u2019un cas de maltraitance \u00e0 Arcueil (Val-de-Marne) et du d\u00e9c\u00e8s de cinq pensionnaires dans un EHPAD du groupe Korian \u00e0 Toulouse. Loin de minimiser les faits, nous croyons utile de pr\u00e9ciser le caract\u00e8re exceptionnel de ces d\u00e9rives, s\u2019agissant d\u2019une affaire judiciaire envers un pseudo soignant dans le 1er cas, d\u2019une intoxication alimentaire touchant malheureusement des personnes vuln\u00e9rables dans le deuxi\u00e8me cas.\u00a0<\/span><\/p>\n

Il est par contre marquant de noter le manque de personnel dans les EHPAD publics et la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019un effort national important pour faire face \u00e0 l\u2019\u00e9volution d\u00e9mographique de la France dans les 20 prochaines ann\u00e9es. Les EHPAD priv\u00e9s r\u00e9pondent ainsi aux enjeux de demain. Pour s\u00e9curiser au maximum l\u2019investissement de nos clients nous travaillons avec des partenaires et des grands groupes reconnus dans ce secteur.<\/p>\n

Le sujet de la grande d\u00e9pendance en France est un des d\u00e9fis des ann\u00e9es \u00e0 venir. Les EHPAD priv\u00e9s, sous un contr\u00f4le permanent de l\u2019Etat et des services sociaux recherchent des investisseurs, pour soutenir la demande croissante.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

En France, le sujet de la grande d\u00e9pendance est au c\u0153ur des pr\u00e9occupations de nos gouvernants. L\u2019allongement de l\u2019esp\u00e9rance de<\/p>\n","protected":false},"author":9,"featured_media":4486,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_exactmetrics_skip_tracking":false,"_exactmetrics_sitenote_active":false,"_exactmetrics_sitenote_note":"","_exactmetrics_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[16],"tags":[],"class_list":["post-4485","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-infos-regionales"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.traitdunionmag.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/4485","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.traitdunionmag.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.traitdunionmag.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.traitdunionmag.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/9"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.traitdunionmag.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=4485"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.traitdunionmag.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/4485\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4487,"href":"https:\/\/www.traitdunionmag.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/4485\/revisions\/4487"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.traitdunionmag.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/4486"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.traitdunionmag.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=4485"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.traitdunionmag.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=4485"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.traitdunionmag.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=4485"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}