{"id":417,"date":"2015-01-31T08:00:48","date_gmt":"2015-01-31T07:00:48","guid":{"rendered":"http:\/\/www.traitdunionmag.com\/?p=417"},"modified":"2015-02-03T00:17:11","modified_gmt":"2015-02-02T23:17:11","slug":"bien-choisir-une-scpi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.traitdunionmag.com\/?p=417","title":{"rendered":"Bien choisir une SCPI"},"content":{"rendered":"

Sp\u00e9cificit\u00e9 fran\u00e7aise, la SCPI est souvent pr\u00e9sent\u00e9e dans les m\u00e9dias sous le nom de \u00ab pierre papier \u00bb. Tr\u00e8s connues des investisseurs, elle reste souvent myst\u00e9rieuse pour le grand public. Nous allons tenter d\u2019y voir plus clair. Par Hugues Martin, Associ\u00e9 au cabinet EXPATRIMO, – il peut \u00eatre contact\u00e9 \u00e0 hmartin@expatrimo.com<\/span><\/em><\/p>\n

Qu\u2019est-ce qu\u2019une SCPI ?<\/span><\/strong><\/p>\n

La SCPI (Soci\u00e9t\u00e9 Civile de Placements Immobiliers) est un type particulier de soci\u00e9t\u00e9, destin\u00e9e \u00e0 l\u2019investissement immobilier. \u00c0 ce titre, une SCPI voit ses activit\u00e9s limit\u00e9es \u00e0 l\u2019achat d\u2019immobilier, la r\u00e9novation et la mise en location, ainsi que la revente. L\u2019investisseur ach\u00e8te des parts de cette soci\u00e9t\u00e9, dont<\/span>
\nle prix sera directement li\u00e9 \u00e0 la valeur des biens immobiliers de la SCPI, donc peu volatile et s\u2019appr\u00e9ciant avec le march\u00e9 immobilier. Placement \u00e0 moyen terme, les SPCI sont souvent utilis\u00e9e pour la cr\u00e9ation de rente immobili\u00e8re, par exemple pour pr\u00e9parer la retraite. <\/span><\/p>\n

Comme pour un achat immobilier classique, l\u2019investissement en SCPI permettra de toucher une rente, l\u2019\u00e9quivalent d\u2019un loyer, appel\u00e9e dividende. Ce dividende sera normalement de 4.5 % \u00e0 5.5 % \/ an. D\u2019autre part, l\u2019augmentation du prix de la SCPI permettra de faire une plus-value \u00e0 la revente. <\/span><\/p>\n

Les diff\u00e9rentes SCPI<\/strong> <\/span><\/p>\n

Les SCPI d\u2019habitation sont le plus souvent cr\u00e9\u00e9s pour faire b\u00e9n\u00e9ficier l\u2019acheteur de programmes de d\u00e9fiscalisation\u2026 non accessibles aux non-r\u00e9sidents. <\/span><\/p>\n

Les SCPI de rendement sont le v\u00e9ritable outil d\u2019investissement. Elles sont divis\u00e9es en deux cat\u00e9gories, les SCPI de bureau et les SCPI de murs de commerce. <\/span><\/p>\n

\u2013 Les SCPI de bureaux vont subir plus fortement les variations du march\u00e9 de l\u2019immobilier professionnel. Il est aussi important d\u2019\u00e9tudier le portefeuille d\u2019immobiliers de bureaux d\u00e9tenu par la SCPI et v\u00e9rifier que le nombre et la diversit\u00e9 des immeubles sont suffisants pour permettre un vrai \u00e9talement du risque.<\/span>
\n\u2013 Les SCPI de murs de commerces les plus int\u00e9ressantes auront un tr\u00e8s grand nombre de propri\u00e9t\u00e9s et de locataires. La gestion de ce type de parc demande un vrai savoir-faire, de m\u00eame qu\u2019un travail important de la part du gestionnaire. C\u2019est une vraie sp\u00e9cialit\u00e9.<\/span><\/p>\n

Dans tous les cas, il est important d\u2019avoir un parc immobilier tr\u00e8s diversifi\u00e9 en termes de localisation. De m\u00eame, un tr\u00e8s grand nombre de biens offrent un lissage du risque vis-\u00e0-vis des locataires. <\/span><\/p>\n

Au final, on privil\u00e9giera les SCPI avec une longue dur\u00e9e d\u2019existence, gage de stabilit\u00e9 sur de longues p\u00e9riodes. <\/span><\/p>\n

M\u00eame si une SCPI est consid\u00e9r\u00e9e comme un placement liquide, il est essentiel d\u2019en v\u00e9rifier le taux de collecte nette, c\u2019est-\u00e0-dire le nombre d\u2019investisseurs voulant entrer dans la SCPI, par rapport aux sortants. Une SCPI avec une collecte nette \u00e9lev\u00e9e comptera plus d\u2019entrants que de candidats \u00e0 la sortie et offrira donc une bonne liquidit\u00e9. <\/span><\/p>\n

De la m\u00eame fa\u00e7on, la taille et l\u2019anciennet\u00e9 de la SCPI sont des facteurs tr\u00e8s importants. Une SCPI ancienne et de grande taille aura prouv\u00e9 sa capacit\u00e9 de r\u00e9sistance aux al\u00e9as \u00e9conomiques. Il est aussi important de v\u00e9rifier le taux d\u2019occupation de la SCPI, c\u2019est-\u00e0-dire le taux d\u2019utilisation de ses r\u00e9serves financi\u00e8res. L\u2019achat d\u2019un immeuble est une op\u00e9ration longue, tout le cash r\u00e9colt\u00e9 ne imm\u00e9diatement. En revanche, il ne faut \u00e9viter qu\u2019elles stockent de l\u2019argent, plac\u00e9 sur de la finance sans risque rapportant moins que l\u2019immobilier, ce qui fera baisser le rendement. \u00c9l\u00e9ment central de l\u2019investissement, le choix de la SCPI est une <\/span>d\u00e9cision importante car toute les SCPI ne se valent pas. <\/span><\/p>\n

Achat cash, \u00e0 cr\u00e9dit ou dans une assurance-vie ?<\/strong> <\/span><\/p>\n

Assimil\u00e9s \u00e0 des revenus fonciers, les dividendes de SCPI seront tax\u00e9s \u00e0 35,5 % pour les non-r\u00e9sidents fiscaux fran\u00e7ais dans le cadre d\u2019un achat cash. Cette solution a l\u2019avantage de la flexibilit\u00e9, mais n\u2019est pas la plus optimis\u00e9e en termes de fiscalit\u00e9. Deux alternatives existent :<\/span>
\n\u2022 Achat \u00e0 cr\u00e9dit : Les SCPI sont consid\u00e9r\u00e9es comme de l\u2019immobilier, on peut donc emprunter pour les acheter. Dans une d\u00e9marche de type immobilier, on prendra un cr\u00e9dit amortissable classique. Une fois le cr\u00e9dit rembours\u00e9, l\u2019investisseur garde ses SCPI et en tire une rente. Il existe aussi des possibilit\u00e9s de montages plus structur\u00e9s, mais aussi plus rentables, en utilisant un cr\u00e9dit in-fine. Dans les deux cas, l\u2019achat \u00e0 cr\u00e9dit permettra de r\u00e9duire fortement la fiscalit\u00e9, en d\u00e9duisant les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt de l\u2019assiette imposable, et donc d\u2019augmenter la rentabilit\u00e9 par rapport \u00e0 un achat cash.<\/span>
\n\u2022 SCPI dans une assurance-vie : Certains contrats d\u2019assurance-vie acceptent d\u2019utiliser des SCPI comme supports d\u2019investissement. C\u2019est alors la fiscalit\u00e9 de l\u2019assurance-vie qui s\u2019applique, tr\u00e8s avantageuse si les SCPI sont gard\u00e9es plus de 8 ans. C\u2019est une tr\u00e8s bonne alternative \u00e0 un achat cash, permettant de r\u00e9duire la fiscalit\u00e9 sans perdre en flexibilit\u00e9.<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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