De nombreux couples non mari\u00e9s, pacs\u00e9s ou concubins, r\u00e9alisent ensemble l\u2019acquisition de leur appartement, maison… Ils ne mesurent pas toujours l\u2019importance de cet acte. Pourtant, les modalit\u00e9s de cet achat entra\u00eenent de nombreuses cons\u00e9quences juridiques tout au long de leur vie. Des pr\u00e9cautions sont donc \u00e0 pr\u00e9voir.<\/p>\n
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Qui est propri\u00e9taire\u00a0?<\/strong><\/em><\/p>\n <\/p>\n Le couple est propri\u00e9taire \u00e0 deux sous le r\u00e9gime de l\u2019indivision. Il doit se mettre d\u2019accord sur les pourcentages de chacun avant d\u2019acheter. En effet, il n\u2019est pas obligatoire d\u2019acheter \u00e0 50\/50 mais, \u00e0 d\u00e9faut d\u2019indication contraire dans l\u2019acte d\u2019acquisition, les partenaires pacs\u00e9s ou les concubins poss\u00e8dent le bien \u00e0 parts \u00e9gales. Les proportions choisies doivent correspondre \u00e0 la participation financi\u00e8re r\u00e9elle de chacun, c\u2019est-\u00e0-dire \u00e0 son apport personnel et\/ou \u00e0 sa contribution au remboursement des emprunts.<\/p>\n <\/p>\n Pr\u00e9voir des proportions d\u2019acquisition qui ne correspondent pas au financement r\u00e9el, exposerait le couple \u00e0 des risques. Ainsi, des conflits pourraient na\u00eetre sur l\u2019avantage accord\u00e9, que ce soit au sein du couple en cas de s\u00e9paration ou avec les h\u00e9ritiers en cas de d\u00e9c\u00e8s.<\/p>\n <\/p>\n Les quotes-parts d\u00e9termin\u00e9es figurent dans l\u2019acte d\u2019acquisition et sont intangibles.<\/p>\n <\/p>\n Quelles sont les cons\u00e9quences de l\u2019achat \u00e0 deux\u00a0?<\/strong><\/em><\/p>\n Le bien immobilier est en indivision. Les frais d\u2019entretien, d\u2019am\u00e9lioration et de r\u00e9paration se r\u00e9partissent en fonction des proportions de l\u2019acquisition. Les d\u00e9cisions importantes (la vente, par exemple) doivent \u00eatre prises \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9. En cas de d\u00e9saccord, les partenaires ou les concubins peuvent avoir recours au juge.<\/p>\n <\/p>\n Que se passe-t-il en cas de separation\u00a0?<\/strong><\/em><\/p>\n Si le couple se s\u00e9pare, l\u2019un des partenaires ou concubins peut racheter la part de l\u2019autre et l\u2019indivision cesse. L\u2019acqu\u00e9reur doit pouvoir financer totalement l\u2019achat emprunt restant d\u00fb et rachat de la part de l\u2019autre) sans que l\u2019autre ne soit plus solidaire du remboursement du pr\u00eat.<\/p>\n Si le bien immobilier est vendu, le prix est partag\u00e9 en fonction des pourcentages de propri\u00e9t\u00e9 de chacun, tels qu\u2019ils figurent dans l\u2019acte d\u2019achat. Si rien n\u2019avait \u00e9t\u00e9 pr\u00e9vu, le prix est partag\u00e9 par moiti\u00e9.<\/p>\n Lorsque les concubins ne peuvent se mettre d\u2019accord, c\u2019est le juge qui proc\u00e9dera au partage du bien.<\/p>\n Nul ne peut \u00eatre contraint de demeurer dans l\u2019indivision (Art.815 c.civ). En pratique, le bien est souvent vendu et les concubins r\u00e9cup\u00e8rent leur quote-part sur le prix de vente.<\/p>\n <\/p>\n Que se passe-t-il au d\u00e9c\u00e8s d\u2019un des partenaires ou concubins\u00a0?<\/strong><\/em><\/p>\n <\/p>\n Le droit \u00e0 h\u00e9riter<\/strong><\/p>\n Le survivant ne d\u00e9tient pas de droits automatiques sur la part du d\u00e9funt; pour y pr\u00e9tendre, il doit \u00eatre b\u00e9n\u00e9ficiaire d\u2019un testament \u00e9tabli du vivant de celui-ci. \u00c0 d\u00e9faut de testament, le survivant se retrouve en indivision avec les h\u00e9ritiers du d\u00e9funt. Pour conserver l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 du bien, il devra acheter leurs parts.<\/p>\n <\/p>\n Le droit d\u2019occupation<\/strong><\/p>\n \u00c0 la diff\u00e9rence du concubin, le partenaire pacs\u00e9 survivant b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un droit d\u2019usage temporaire d\u2019un an sur le logement constituant son habitation principale au moment du d\u00e9c\u00e8s et sur le mobilier le garnissant.<\/p>\n Ce bien doit appartenir soit aux deux partenaires, soit au seul d\u00e9funt totalement ou partiellement. Cette jouissance est gratuite. Au-del\u00e0 de ce d\u00e9lai, le partenaire pacs\u00e9 doit quitter le logement.<\/p>\n <\/p>\n Les solutions possibles pour am\u00e9liorer la situation du survivant<\/strong><\/em><\/p>\n <\/p>\n Le pacte de pr\u00e9f\u00e9rence<\/strong><\/p>\n Il peut \u00eatre stipul\u00e9 au profit d\u2019un indivisaire. L\u2019int\u00e9r\u00eat est d\u2019accorder au survivant, un droit prioritaire d\u2019achat en cas de vente du bien.<\/p>\n <\/p>\n Le testament<\/strong><\/p>\n Le partenaire pacs\u00e9 ou le concubin survivant n\u2019a de droits sur la part du d\u00e9funt que si ce dernier a fait un testament en sa faveur. Le partenaire pacs\u00e9 est exon\u00e9r\u00e9 de droits de succession. Le legs ne doit jamais porter atteinte aux droits l\u00e9gaux des enfants sur la succession.<\/p>\n <\/p>\n La clause de tontine: une solution pour les cas particuliers<\/strong><\/p>\n La clause de tontine est une clause ins\u00e9r\u00e9e dans l\u2019acte de vente pr\u00e9voyant qu\u2019au d\u00e9c\u00e8s du premier acqu\u00e9reur, le survivant est consid\u00e9r\u00e9 comme ayant toujours \u00e9t\u00e9 le seul et unique propri\u00e9taire. Ainsi, apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s d\u2019un concubin, le survivant recouvre l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de la propri\u00e9t\u00e9 du bien avec effet r\u00e9troactif au jour de l\u2019acquisition du bien. Ce dernier est tr\u00e8s prot\u00e9g\u00e9 au d\u00e9triment des h\u00e9ritiers du d\u00e9funt.<\/p>\n En cas de m\u00e9sentente entre les concubins, le risque de blocage est important. Contrairement \u00e0 l\u2019indivision o\u00f9 il est toujours possible de provoquer le partage devant le juge, seul un accord des parties peut remettre en cause le pacte tontinier. A d\u00e9faut d\u2019accord, il faut attendre le d\u00e9c\u00e8s d\u2019un concubin pour d\u00e9bloquer la situation.<\/p>\n <\/p>\n Une SCI, pour quoi faire\u00a0?<\/strong><\/em><\/p>\n Le bien immobilier appartient \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re et non directement aux associ\u00e9s. En pratique, elle est constitu\u00e9e pour g\u00e9rer le bien \u00e0 la majorit\u00e9 des associ\u00e9s (clause \u00e0 pr\u00e9voir dans les statuts). Son principal int\u00e9r\u00eat est d\u2019\u00e9viter les difficult\u00e9s li\u00e9es \u00e0 la r\u00e8gle de l\u2019unanimit\u00e9 notamment lors de la revente d\u2019un bien indivis. Mais, cr\u00e9er une SCI est contraignant et co\u00fbteux (r\u00e9diger des statuts, tenir des assembl\u00e9es\u2026)<\/p>\n <\/p>\n A noter\u00a0: Sans am\u00e9nagement, les concubins sont consid\u00e9r\u00e9s au regarde de la loi comme des \u00e9trangers et une fiscalit\u00e9 d\u00e9favorable leur est applicable en cas de donation ou succession (taxation \u00e0 60 %).<\/p>\n <\/p>\n Camille Lacroix, Charg\u00e9e de projets Patrimolink<\/strong><\/p>\n Pour plus d’information, visitez patrimolink.com<\/a><\/p>\n