Un achat immobilier est toujours une d\u00e9cision \u00e0 forte implication. Tout investissement immobilier aura des cons\u00e9quences sur une longue p\u00e9riode, ne serait-ce qu\u2019\u00e0 cause des dur\u00e9es n\u00e9cessaires aux proc\u00e9dures administratives. L\u2019achat immobilier en France est d\u2019autant plus long qu\u2019il va demander la coop\u00e9ration de plusieurs intervenants, vendeur, banque, courtier, promoteur, notaire, assurance, autorit\u00e9s consulaires. <\/i><\/p>\n
Ceux-ci ne sont souvent pas sur les m\u00eames timings ni avec les m\u00eames propri\u00e9t\u00e9s ce qui peut engendrer de fortes complications. Le processus est encore retard\u00e9 par la distance qui va ralentir la communication, et le statut de non-r\u00e9sident qui va le complexifier.<\/i><\/p>\n
Trouver le bien est la partie la plus apparente, et le plus souvent l\u2019acheteur potentiel va se concentrer sur ce point, pour en n\u00e9gliger les autres. Une mauvaise pr\u00e9paration peut \u00eatre la source d\u2019une grande d\u00e9sillusion, <\/i><\/p>\n
voire de pertes financi\u00e8res si le processus ne venait pas \u00e0 son terme. Cet article a pour but d\u2019\u00e9tudier plus pr\u00e9cis\u00e9ment la partie financi\u00e8re de la transaction.<\/i><\/p>\n
Par Hugues Martin<\/b><\/p>\n
Maintenir une relation avec sa banque<\/b><\/p>\n
Si les expatri\u00e9s ont souvent plus de disponibilit\u00e9s que s\u2019ils \u00e9taient rest\u00e9s en France, la relation avec leur banque s\u2019en trouve rarement am\u00e9lior\u00e9e. Devant la distance, le manque de compr\u00e9hension de cette situation particuli\u00e8re et la difficult\u00e9 de rencontrer physiquement son conseiller, le service bancaire fran\u00e7ais n\u2019est souvent pas \u00e0 la hauteur. Il n\u2019est pas rare pour nous de rencontrer des clients dont le compte est tr\u00e8s g\u00e9n\u00e9reusement rempli mais \u00e0 qui leur banque fran\u00e7aise ne propose aucune solution.<\/p>\n
Cette situation devient vite probl\u00e9matique quand on se lance dans un achat immobilier. Les faibles taux de cr\u00e9dit de ces derni\u00e8res ann\u00e9es ont fait augmenter la demande de fa\u00e7on fulgurante, les banques doivent donc choisir \u00e0 qui elles donnent priorit\u00e9, et ce sont rarement les expatri\u00e9s. C\u2019est d\u2019autant plus vrai que les exigences r\u00e9glementaires se complexifient r\u00e9guli\u00e8rement pour les banques, qui vont donc privil\u00e9gier des clients plus faciles \u00e0 traiter.<\/p>\n
Il est donc indispensable de maintenir une relation r\u00e9guli\u00e8re avec sa banque, d\u2019autant plus que les conseillers en client\u00e8le ont tendance \u00e0 changer souvent. Une visite \u00e0 sa banque \u00e0 chaque retour annuel en France permet une meilleure relation et donc une solution simplifi\u00e9e \u00e0 des difficult\u00e9s potentielles. Il est important de noter que les banques en ligne sont tr\u00e8s pratiques, mais ne traitent pas toujours les non-r\u00e9sidents et encore moins leurs demandes de pr\u00eats immobiliers.<\/p>\n
Ramener de l\u2019argent en France<\/b><\/p>\n
L\u2019achat immobilier en France est souvent effectu\u00e9 \u00e0 cr\u00e9dit. En France, le cr\u00e9dit n\u2019est pas un droit, mais une transaction dans laquelle la banque doit trouver son profit. La faiblesse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de ces derni\u00e8res ann\u00e9es a conduit \u00e0 une \u00e9rosion des marges des banques, d\u2019o\u00f9 l\u2019augmentation des frais de ces derni\u00e8res. Le cr\u00e9dit est avant tout un moyen pour une banque de conqu\u00e9rir un nouveau client. Un expatri\u00e9 dont les revenus ne sont pas pay\u00e9s sur son compte fran\u00e7ais ne donnera pas \u00e0 sa banque la possibilit\u00e9 de se r\u00e9mun\u00e9rer sur le seul cr\u00e9dit. Il convient donc de donner des gages en plusieurs \u00e9tapes\u00a0:<\/p>\n
\u2022 Avoir le montant de l\u2019apport au moment de la demande de cr\u00e9dit\u00a0:<\/b> Les d\u00e9p\u00f4ts m\u00eames cons\u00e9quents sur des banques \u00e9trang\u00e8res n\u2019int\u00e9ressent pas les banques fran\u00e7aises. Le mieux est d\u2019avoir d\u00e9j\u00e0 une grosse partie de l\u2019apport disponible dans sa banque, ou \u00e0 d\u00e9faut, dans un autre \u00e9tablissement bancaire ou assurance en France<\/p>\n
\u2022 Cr\u00e9er un flux d\u2019argent vers la France\u00a0:<\/b> Au-del\u00e0 de la disponibilit\u00e9 de l\u2019apport, c\u2019est la vision d\u2019un flux d\u2019argent et donc de la capacit\u00e9 \u00e0 rembourser qui va int\u00e9resser la banque. Il est donc important de ramener r\u00e9guli\u00e8rement de l\u2019argent vers la France, ce qui am\u00e9liorera le dossier de demande de cr\u00e9dit.<\/p>\n
Imposition et Tracfin<\/b><\/p>\n
Un non-r\u00e9sident fiscal n\u2019a pas \u00e0 payer d\u2019imp\u00f4t sur du revenu d\u2019un travail ex\u00e9cut\u00e9 hors de France. Il est donc tout \u00e0 fait possible de rapatrier en France l\u2019argent de son travail \u00e0 l\u2019\u00e9tranger. L\u2019expatri\u00e9 doit cependant pouvoir justifier du paiement de l\u2019imp\u00f4t dans son lieu de r\u00e9sidence sur les 5 ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes. Ces justificatifs pourront \u00eatre demand\u00e9s en cas de contr\u00f4le fiscal, en particulier au moment du retour en France.<\/p>\n
En revanche, il est indispensable pour un non-r\u00e9sident de pouvoir justifier de l\u2019origine des fonds qu\u2019on va rapatrier en France. La norme Tracfin impose une d\u00e9claration au premier euro pour les non-r\u00e9sidents. Il est important de pr\u00e9venir son banquier, notamment en cas de rapatriement de sommes importantes. L\u2019arriv\u00e9e d\u2019un virement de l\u2019\u00e9tranger important sur un compte inactif depuis des ann\u00e9es \u00e0 de grandes chances de conduire \u00e0 un gel des fonds par la banque jusqu\u2019\u00e0 obtention des justificatifs n\u00e9cessaires, voir une fermeture unilat\u00e9rale du compte.<\/p>\n
D\u2019autre part, le rapatriement d\u2019argent doit provenir d\u2019un compte au m\u00eame nom que le propri\u00e9taire du compte en France. Dans le cas contraire, et notamment sur des grosses sommes, il faudra imp\u00e9rativement avoir \u00e0 disposition les documents montrant l\u2019origine des fonds, car un paiement important par un tiers sans justificatif pourrait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme du blanchiment d\u2019argent.<\/p>\n