Qui dit investissement dit rentabilit\u00e9. Qui dit rentabilit\u00e9 dit recherche d’optimisation de vos charges. Alors que certains choix existent pour amoindrir vos charges d’exploitation, int\u00e9resserons-nous ici \u00e0 l’optimisation fiscale de vos revenus fonciers de source fran\u00e7aise.<\/i><\/p>\n
Par C\u00e9line Vidal, Fondatrice de Patrimolink, info@patrimolink.com<\/a><\/b><\/p>\n Que vous soyez Fran\u00e7ais hors de France ou d\u2019une autre nationalit\u00e9, les r\u00e8gles d\u2019acquisition et de fiscalit\u00e9 d\u2019un bien immobilier situ\u00e9 en France sont les m\u00eames (il conviendra n\u00e9anmoins de regarder de pr\u00e8s les conventions internationales entre votre pays d\u2019expatriation et la France).<\/p>\n Les dispositifs mis en place par l\u2019Etat, dits de d\u00e9fiscalisation, ne vous sont pas ouverts (Pinel, Malraux, Censi-Bouvard etc..) de m\u00eame que le pr\u00eat \u00e0 taux z\u00e9ro dont l\u2019allocation d\u00e9pend du montant de vos revenus. De mani\u00e8re logique, si vos revenus, notamment salariaux, ne sont pas per\u00e7us en France vous ne payez pas d\u2019imp\u00f4t sur le revenu et \u00eates donc dans l\u2019impossibilit\u00e9 de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une aide vous permettant d\u2019amoindrir ces imp\u00f4ts.<\/p>\n N\u2019ayez pas l\u2019impression de perdre quelque chose, bien au contraire. Nos imp\u00f4ts sont g\u00e9n\u00e9ralement beaucoup plus bas, il est de plus possible de b\u00e9n\u00e9ficier de dispositifs fiscaux avantageux adapt\u00e9s aux non-r\u00e9sidents.<\/p>\n La Location meubl\u00e9e non professionnelle (LMNP) et\/ou cr\u00e9ation de d\u00e9ficit foncier<\/b><\/p>\n Le r\u00e9gime de la LMNP est un dispositif fiscal. Les r\u00e8gles sont donc \u00e9dict\u00e9es par la loi de finances, et codifi\u00e9es par le Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts.<\/p>\n Pour b\u00e9n\u00e9ficier du statut LMNP, il faut tout d\u2019abord r\u00e9pondre \u00e0 la qualification de location meubl\u00e9e. Aux termes de la loi du 6 juillet 1989 modifi\u00e9e par la loi Alur, il s\u2019agit de louer un logement suffisamment \u00e9quip\u00e9 pour permettre au locataire d\u2019y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. (Voir l\u2019article sur notre site \u201cLocation meubl\u00e9e, quelles sont les r\u00e8gles \u00e0 respecter.\u201d)<\/p>\n Pour r\u00e9pondre aux exigences du statut de loueur non professionnel, il faut que les recettes annuelles soient inf\u00e9rieures \u00e0 23 000\u00a0\u20ac ou \u00e0 50\u00a0% des revenus du contribuable. Elles doivent en outre \u00eatre impos\u00e9es dans la cat\u00e9gorie des B\u00e9n\u00e9fices Industriels et Commerciaux (BIC).<\/p>\n \u201cVous augmentez votre rentabilit\u00e9 en cr\u00e9ant du d\u00e9ficit fiscal et \u00e9vitez ainsi l’imposition sur vos revenus fonciers.\u201d<\/i><\/b><\/p>\n Le dispositif LMNP permet de r\u00e9aliser des amortissements mobiliers et immobiliers imputables sur le b\u00e9n\u00e9fice d\u2019exploitation, tout comme les charges de propri\u00e9t\u00e9 qui se trouvent d\u00e9duites des revenus locatifs (charges de copropri\u00e9t\u00e9 & de gestion, int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt, etc..).<\/p>\n Un d\u00e9ficit fiscal pourra par ailleurs \u00eatre cr\u00e9\u00e9 par l\u2019organisation de travaux dont le montant sera lui aussi imputable \u00e0 vos revenus fonciers en plus des charges d\u00e9ductibles. (Gardez en m\u00e9moire qu\u2019un d\u00e9ficit fiscal est reportable pour une p\u00e9riode pouvant aller jusque 10 ans).<\/p>\n La nue propri\u00e9t\u00e9<\/b><\/p>\n Il s\u2019agit, pour un investisseur, d\u2019acqu\u00e9rir au comptant ou \u00e0 cr\u00e9dit la nue-propri\u00e9t\u00e9 (= les murs) d\u2019un bien immobilier (\u00e0 \u224860\u00a0% de sa valeur march\u00e9), l\u2019usufruit (=l\u2019exploitation) \u00e9tant en parall\u00e8le achet\u00e9 par un bailleur institutionnel qui per\u00e7oit les revenus pendant toute la dur\u00e9e du d\u00e9membrement. L\u2019investisseur redevient plein propri\u00e9taire de ce bien \u00e0 l\u2019issue d\u2019une p\u00e9riode d\u00e9termin\u00e9e. Ainsi pendant une dur\u00e9e de 15 \u00e0 17 ans, l\u2019usufruitier sera en charge de louer le bien mais aussi de percevoir les revenus locatifs.<\/p>\n Du point de vue juridique, l\u2019investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 ne repr\u00e9sente pas une \u00ab\u00a0niche fiscale\u00a0\u00bb et ne cr\u00e9e aucune imposition suppl\u00e9mentaire. En effet, durant la dur\u00e9e du d\u00e9membrement, ce bien ne rentre pas dans votre patrimoine, il n\u2019est donc pas soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur la fortune (ISF) et n\u2019est pas non plus sujet aux imp\u00f4ts locaux. Ne g\u00e9n\u00e9rant aucun revenu pour l\u2019investisseur, l\u2019imp\u00f4t sur les revenus fonciers ne s\u2019applique pas.<\/p>\n La restructuration patrimoniale<\/b><\/p>\n Les solutions d\u00e9crites dans ce papier ne sont bien s\u00fbr pas exhaustives, la situation patrimoniale de chacun \u00e9tant unique. Pour les patrimoines existants mixant diff\u00e9rents types d\u2019investissements, et certaines fois plusieurs conventions internationales, il est souvent n\u00e9cessaire de r\u00e9aliser une \u00e9tude fiscale et patrimoniale plus pouss\u00e9e afin de solutionner et optimiser au mieux la d\u00e9tention de vos actifs pour une optimisation fiscale mais \u00e9galement successorale.<\/p>\n Nous nous tenons \u00e0 votre disposition pour discuter<\/a> des solutions les plus adapt\u00e9es \u00e0 votre profil.<\/p>\n