Société civile : l’outil patrimonial à la mode

Elle permet de détenir certains biens : immobiliers, titres… et son utilisation est parfois pertinente, mais elle présente aussi des inconvénients qui peuvent limiter son utilité.

Pourquoi créer une société civile ?

 

Une meilleure transmission ?

Si vous avez plusieurs enfants et un seul bien à transmettre, transférer ce bien dans une SCI permet :

• D’éviter que vos enfants ne se retrouvent en indivision. Cette situation délicate peut compliquer la gestion d’un bien, notamment lorsque des décisions importantes doivent être prises. Une mésentente familiale peut nuire à une bonne gestion, voire contraindre les enfants à vendre le bien.
• De transmettre à vos enfants avec les avantages d’une donation-partage. En effet, la donation de parts indivises ne réalise pas de partage. Si le bien est vendu par la suite, vos enfants devront rendre des comptes lors de votre succession. A l’inverse, la donation des parts d’une SCI permet de matérialiser un véritable partage. En conséquence, la valeur des biens donnés sera figée au jour de la donation et vos enfants seront traités sur un pied d’égalité au moment de votre succession.
• Si la SCI a emprunté pour acquérir des biens immobiliers, sa valeur actuelle peut être faible en raison de ses dettes. Par conséquent, si vous donnez les parts à vos enfants, des droits de donation seront calculés sur une base bien plus modeste que si vous leur aviez transmis les immeubles eux-mêmes.

 

Une fiscalité plus avantageuse ?

Vous serez personnellement assujetti à l’impôt sur le revenu dans la catégorie correspondant aux revenus encaissés par cette société (revenus fonciers pour l’immobilier). Cependant, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Ainsi, elle sera taxée sur son résultat (15 % jusqu’à 38 120 € et 28 % au-delà) et vous ne serez imposé à titre personnel que si la société distribue des dividendes. Cette solution vous permet de capitaliser sans imposition personnelle et de maîtriser le moment de la perception de vos revenus.

Attention, en cas de vente de l’immeuble, la SCI sera elle-même imposée sur la plus-value. La fiscalité applicable est généralement plus avantageuse si la SCI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés.

 

Les limites ?

Vous perdrez certains avantages en logeant certains biens.

 

La résidence principale :

• Une résidence principale détenue dans une SCI ne peut pas bénéficier de l’abattement de 30 % applicable pour le calcul de l’IFI. De même, l’abattement de 20 % pour le calcul des droits de succession est perdu.
• Si vous êtes mariés, votre conjoint survivant ne pourra pas revendiquer ses droits sur le logement familial.

En revanche, la plus-value générée par la vente de la résidence principale reste exonérée.

 

La location meublée :

Il s’agit d’une activité commerciale qui génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce cas, la SCI peut être automatiquement assujettie à l’IS et lors de la vente de l’immeuble, elle prive les associés d’une exonération totale au bout de 30 ans de détention.

 

Les obligations administratives

• La SCI doit tenir au moins une AG par an. Il est également vivement conseillé de tenir une comptabilité. Ceci vous permettra de matérialiser les éventuels comptes-courants d’associés et les distributions.

 

La société doit déposer chaque année une déclaration de résultat (n°2072 pour les revenus fonciers et n°2077 pour les produits financiers).

 

Les clauses qui font la différence

Certaines clauses dans les statuts permettent de prévenir des situations conflictuelles.

Clause d’agrément

• Ce type de clauses impose que les associés autorisent l’entrée d’un nouvel associé. En cas de désaccord, le nouvel « entrant » ne pourra pas devenir associé. A l’inverse, cette clause oblige également l’associé vendant ses parts à prévenir les autres associés qui peuvent refuser l’entrée du potentiel acquéreur.
• En principe, les cessions de parts sociales entre associés, ou au conjoint, enfant, petits-enfants, parent d’un associé ne sont pas soumises à agrément. Cependant, les statuts de la société civile peuvent prévoir le contraire.
• Si l’agrément est refusé, les associés ont six mois pour racheter ou faire racheter les parts de celui qui a été « recalé ».

 

Nomination d’un gérant successif

• Les statuts doivent prévoir les règles de désignation et le mode d’organisation de la gérance. Ils peuvent parfois nommer le premier gérant.
• Il est également possible de nommer une personne qui prendra sa suite en cas de décès. On parle de « gérants successifs ». Cependant sa prise de fonction devra être ratifiée par un vote des associés en place.
• Pour plus de sécurité, la nomination de co-gérants, dès le départ, permet d’éviter cette ratification.

 

La société civile patrimoniale cumule de nombreux avantages. Tout dépendra de votre situation personnelle et de vos objectifs afin de définir la meilleure stratégie.

 

Invest expat est une société du groupe Altea patrimoine, conseil en stratégie patrimoniale, qui regroupe 15 collaborateurs en France et en Asie. Nous sommes experts en fiscalité internationale, droit de la famille, prévoyance, immobilier et placement financier. Invest expat co-construit votre stratégie patrimoniale pour dynamiser votre épargne, protéger votre patrimoine et pré