Le crédit instrument indispensable de l’investissement immobilier ?

Si le crédit peut parfois effrayer, il est l’instrument de l’investisseur immobilier par excellence. En cette période de taux très faibles, il est nécessaire de s’endetter et d’exercer un effet de levier qui augmentera la rentabilité d’un investissement dans l’immobilier.

Par Hugues Martin*

Augmenter son budget

Pouvoir disposer d’un budget plus important que son cash disponible est la première utilisation du crédit. Au lieu d’épargner et d’attendre d’avoir les sommes nécessaires, l’acheteur va emprunter le montant désiré et le rembourser par paiements réguliers, couvrant une part de capital et une part d’intérêts.

Pour l’achat d’une résidence principale, la charge sera souvent importante dans le budget familial. Elle est cependant à comparer avec le montant d’un loyer. Si l’effort supplémentaire n’est pas très important, le recours à la propriété et au crédit s’imposent naturellement sur du long terme.

Dans le cadre d’un achat d’investissement, la situation est très différente. Le bien acheté générera un revenu sous forme de loyer, affecté au remboursement du crédit. Là aussi, le crédit permettra de disposer d’un budget élargi. Les sommes avancées constitueront l’apport qui sera complété par les loyers et un éventuel effort mensuel. Dans ce cadre, l’achat à crédit permet de booster la rentabilité et d’étaler la charge sur le temps. Il est donc conseillé dans la majorité des investissements immobiliers.

L’exception principale sera un investissement destiné à toucher une rente immédiate, généralement au moment du départ à la retraite. C’est seulement dans ces circonstances qu’un investissement immobilier cash prend tout son sens.

Profiter des taux bas

L’utilisation du crédit permet à l’acheteur d’étaler son investissement dans le temps. La faiblesse actuelle des taux depuis quelques années permet d’obtenir un financement sur une quinzaine d’années avec un taux d’intérêt fixe d’environ 2.5 % / an. L’utilisation généralisée des taux fixes en France permet de figer une situation pour les 15 prochaines années alors que les taux remonteront tôt ou tard.

Ces taux d’intérêt historiquement bas sont liés à une inflation très faible en Europe depuis quelques années. Cette inflation maîtrisée devrait quand même s’apprécier sur une échelle de 15 ans. Il est donc très intéressant de mettre en place un crédit à taux fixe dans cette situation : les échéances seront fixes, la valeur des échéances comparativement plus faibles et les loyers augmenteront naturellement.

La conjugaison des taux faibles, d’un remboursement à échéance fixe et d’un retour possible de l’inflation rendent l’investissement immobilier et le crédit en France très attrayants. Il est ainsi possible de s’endetter presque gratuitement. C’est un argument important pour investir aujourd’hui à crédit. Mais si vous ne voulez pas contracter un emprunt et vous endetter, il existe une merveilleuse alternative. Sur le site de Betsson-casino (portail dédié au jeu) vous pouvez choisir le meilleur casino en ligne et décrocher le bonus le plus rentable. Tout cela vous aidera à gagner et à abandonner les pensées du prêt.

Faire payer le locataire ou «effet de levier du crédit »

Outre les taux d’intérêt bas, l’attrait principal du crédit pour l’investisseur reste de faire payer une partie de l’appartement par le locataire, c’est-à-dire utiliser l’effet de levier. Il s’agit d’un outil très puissant d’enrichissement et d’augmentation de la rentabilité des placements immobiliers, un des rares placements pour lesquels un acheteur pourra emprunter de l’argent pour investir. Même si on peut l’acheter cash, il sera toujours plus rentable de faire un investissement en immobilier à crédit.

Un cas fréquent est une opération équilibrée, c’est-à-dire que les loyers remboursent les mensualités d’emprunt. Il faut généralement compter entre 50 % et 60 % pour arriver un à tel résultat. Dans ce cas, le coût du bien pour l’acquéreur sera uniquement l’apport, car le reste sera financé par les loyers durant la période de crédit. C’est donc une économie substantielle par rapport à un achat cash, pour un investisseur qui n’aura pas besoin de revenu pendant cette période.

Un autre scénario fréquent est un apport plus faible, permettant d’immobiliser un capital réduit. L’investisseur devra ajouter chaque mois au loyer pour couvrir la mensualité de crédit. Parallèlement, l’argent restant pourra être placé, générant un revenu supérieur aux intérêts payés. Un tel montage sera plus complexe mais aussi beaucoup plus rentable qu’un achat cash. C’est d’autant plus vrai si le revenu généré par le bien (le loyer) est garanti comme dans un EHPAD ou une résidence étudiante.

Déduire des intérêts d’emprunt

L’achat à crédit présente un intérêt fiscal, car les intérêts générés sont déductibles des impôts sur les loyers. Cette disposition permet de réduire l’imposition sur les loyers pendant quelques années après l’achat. En cas d’achat d’une nue-propriété temporaire, ces intérêts d’emprunts pourront être déduits d’autres revenus comme celui de la maison en France louée pendant l’expatriation.

Dans tous les cas, un investissement immobilier à crédit sera beaucoup plus rentable qu’un investissement cash. Les taux sont actuellement bas, c’est le moment d’investir à crédit.