Et si vous deveniez loueur en meublé professionnel sans le savoir ?

Le régime fiscal de la location meublée est de plus en plus utilisé lors de la mise en location d’un bien immobilier.

Il permet de louer un logement garni d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

 

Ce régime se distingue juridiquement et fiscalement :

• de la location nue (sans aucun meuble)
• de l’hébergement à caractère hôtelier (logements pourvus de meubles et fourniture de services de nature hôtelière ou para-hôtelière).

 

Juridiquement, la location meublée est une activité civile. Cependant, elle revêt sur le plan fiscal un caractère commercial (et donc imposée en BIC = Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Pour mémoire, si vous exercez votre activité en nom propre et si vos recettes annuelles sont inférieures à 72.500 € HT, vous êtes soumis à un régime d’imposition forfaitaire, dit micro-BIC et bénéficiez de 50 % d’abattement sur les loyers.

Au-delà du plafond, ou sur option, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique. Cela signifie que vous allez déclarer vos loyers et déduire vos charges pour leur montant réel. Le bien et les meubles pourront être amortis.

 

Fiscalement, il faut distinguer deux statuts : le loueur en meublé professionnel (LMP) et le loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Jusqu’à présent, étaient considérés comme LMP ceux qui remplissaient les trois conditions suivantes :

• un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés) en qualité de loueur professionnel.
• les loyers perçus sont supérieurs à 23.000 € par an.
• ces loyers sont supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal (pensions de retraite comprises).

Si une des conditions n’est pas respectée, vous êtes LMNP.

La condition d’inscription au RCS a été supprimée, ce qui signifie que si vous percevez plus de 23.000 € annuels de loyers de vos locations meublées, et qu’ils sont supérieurs à vos autres revenus professionnels ou retraites, alors vous êtes désormais un loueur professionnel (LMP) aux yeux de l’administration fiscale.

En tant que non-résident fiscal français et ne percevant pas vos revenus professionnels en France, vous pouvez de fait exercer sous le statut de LMP.

 

Bonne ou mauvaise nouvelle ?

Ce statut peut vous permettre d’imputer les déficits générés par l’activité de location meublée sur vos autres revenus, de bénéficier d’une exonération d’IFI en respectant certaines conditions… Néanmoins, les conséquences en termes de plus-value à la revente peuvent être moins favorables dans certaines situations.

 

Et au niveau social ?

Sur le plan social, l’activité de location meublée exercée en direct (autrement dit : non exercée dans le cadre d’une société) est traitée différemment selon le type de location (résidence principale du locataire ou location saisonnière), et le montant des recettes. Ainsi, deux possibilités :

• soit vos recettes sont assujetties aux prélèvements sociaux (au taux de 17.2 % actuellement)
• soit vos recettes sont soumises au cotisations sociales.

En l’état actuel des textes, il semblerait que seuls les loueurs en meublé qui réalisent plus de 23.000 € TTC de recettes au titres de la location saisonnière seraient soumis aux cotisations sociales.

Le statut LMP peut donc être très intéressant lorsqu’il est choisi et s’avérer contraignant lorsqu’il est subi. Pour faire le point sur votre situation nous vous conseillons de vous rapprocher de votre conseiller patrimonial.

 

Invest Expat est une société du groupe Altea Patrimoine, conseil en stratégie patrimoniale, qui regroupe 15 collaborateurs en France et en Asie. Nous sommes experts en fiscalité internationale, droit de la famille, prévoyance, immobilier et placement financier. Invest Expat co-construit votre stratégie patrimoniale pour dynamiser votre épargne, protéger votre patrimoine et préparer votre retraite, durant toute la durée de votre expatriation et lors de votre retour en France. www.invest-expat.com

Prendre un rendez-vous au : +852 9264 5788