Comment optimiser la fiscalité d’un investissement immobilier ?
Qui dit investissement dit rentabilité. Qui dit rentabilité dit recherche d’optimisation de vos charges. Alors que certains choix existent pour amoindrir vos charges d’exploitation, intéresserons-nous ici à l’optimisation fiscale de vos revenus fonciers de source française.
Par Céline Vidal, Fondatrice de Patrimolink, info@patrimolink.com
Que vous soyez Français hors de France ou d’une autre nationalité, les règles d’acquisition et de fiscalité d’un bien immobilier situé en France sont les mêmes (il conviendra néanmoins de regarder de près les conventions internationales entre votre pays d’expatriation et la France).
Les dispositifs mis en place par l’Etat, dits de défiscalisation, ne vous sont pas ouverts (Pinel, Malraux, Censi-Bouvard etc..) de même que le prêt à taux zéro dont l’allocation dépend du montant de vos revenus. De manière logique, si vos revenus, notamment salariaux, ne sont pas perçus en France vous ne payez pas d’impôt sur le revenu et êtes donc dans l’impossibilité de bénéficier d’une aide vous permettant d’amoindrir ces impôts.
N’ayez pas l’impression de perdre quelque chose, bien au contraire. Nos impôts sont généralement beaucoup plus bas, il est de plus possible de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux adaptés aux non-résidents.
La Location meublée non professionnelle (LMNP) et/ou création de déficit foncier
Le régime de la LMNP est un dispositif fiscal. Les règles sont donc édictées par la loi de finances, et codifiées par le Code général des impôts.
Pour bénéficier du statut LMNP, il faut tout d’abord répondre à la qualification de location meublée. Aux termes de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur, il s’agit de louer un logement suffisamment équipé pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. (Voir l’article sur notre site “Location meublée, quelles sont les règles à respecter.”)
Pour répondre aux exigences du statut de loueur non professionnel, il faut que les recettes annuelles soient inférieures à 23 000 € ou à 50 % des revenus du contribuable. Elles doivent en outre être imposées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
“Vous augmentez votre rentabilité en créant du déficit fiscal et évitez ainsi l’imposition sur vos revenus fonciers.”
Le dispositif LMNP permet de réaliser des amortissements mobiliers et immobiliers imputables sur le bénéfice d’exploitation, tout comme les charges de propriété qui se trouvent déduites des revenus locatifs (charges de copropriété & de gestion, intérêts d’emprunt, etc..).
Un déficit fiscal pourra par ailleurs être créé par l’organisation de travaux dont le montant sera lui aussi imputable à vos revenus fonciers en plus des charges déductibles. (Gardez en mémoire qu’un déficit fiscal est reportable pour une période pouvant aller jusque 10 ans).
La nue propriété
Il s’agit, pour un investisseur, d’acquérir au comptant ou à crédit la nue-propriété (= les murs) d’un bien immobilier (à ≈60 % de sa valeur marché), l’usufruit (=l’exploitation) étant en parallèle acheté par un bailleur institutionnel qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement. L’investisseur redevient plein propriétaire de ce bien à l’issue d’une période déterminée. Ainsi pendant une durée de 15 à 17 ans, l’usufruitier sera en charge de louer le bien mais aussi de percevoir les revenus locatifs.
Du point de vue juridique, l’investissement en nue-propriété ne représente pas une « niche fiscale » et ne crée aucune imposition supplémentaire. En effet, durant la durée du démembrement, ce bien ne rentre pas dans votre patrimoine, il n’est donc pas soumis à l’impôt sur la fortune (ISF) et n’est pas non plus sujet aux impôts locaux. Ne générant aucun revenu pour l’investisseur, l’impôt sur les revenus fonciers ne s’applique pas.
La restructuration patrimoniale
Les solutions décrites dans ce papier ne sont bien sûr pas exhaustives, la situation patrimoniale de chacun étant unique. Pour les patrimoines existants mixant différents types d’investissements, et certaines fois plusieurs conventions internationales, il est souvent nécessaire de réaliser une étude fiscale et patrimoniale plus poussée afin de solutionner et optimiser au mieux la détention de vos actifs pour une optimisation fiscale mais également successorale.
Nous nous tenons à votre disposition pour discuter des solutions les plus adaptées à votre profil.
