Bien choisir une SCPI

Spécificité française, la SCPI est souvent présentée dans les médias sous le nom de « pierre papier ». Très connues des investisseurs, elle reste souvent mystérieuse pour le grand public. Nous allons tenter d’y voir plus clair. Par Hugues Martin, Associé au cabinet EXPATRIMO, – il peut être contacté à hmartin@expatrimo.com

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers) est un type particulier de société, destinée à l’investissement immobilier. À ce titre, une SCPI voit ses activités limitées à l’achat d’immobilier, la rénovation et la mise en location, ainsi que la revente. L’investisseur achète des parts de cette société, dont
le prix sera directement lié à la valeur des biens immobiliers de la SCPI, donc peu volatile et s’appréciant avec le marché immobilier. Placement à moyen terme, les SPCI sont souvent utilisée pour la création de rente immobilière, par exemple pour préparer la retraite.

Comme pour un achat immobilier classique, l’investissement en SCPI permettra de toucher une rente, l’équivalent d’un loyer, appelée dividende. Ce dividende sera normalement de 4.5 % à 5.5 % / an. D’autre part, l’augmentation du prix de la SCPI permettra de faire une plus-value à la revente.

Les différentes SCPI

Les SCPI d’habitation sont le plus souvent créés pour faire bénéficier l’acheteur de programmes de défiscalisation… non accessibles aux non-résidents.

Les SCPI de rendement sont le véritable outil d’investissement. Elles sont divisées en deux catégories, les SCPI de bureau et les SCPI de murs de commerce.

– Les SCPI de bureaux vont subir plus fortement les variations du marché de l’immobilier professionnel. Il est aussi important d’étudier le portefeuille d’immobiliers de bureaux détenu par la SCPI et vérifier que le nombre et la diversité des immeubles sont suffisants pour permettre un vrai étalement du risque.
– Les SCPI de murs de commerces les plus intéressantes auront un très grand nombre de propriétés et de locataires. La gestion de ce type de parc demande un vrai savoir-faire, de même qu’un travail important de la part du gestionnaire. C’est une vraie spécialité.

Dans tous les cas, il est important d’avoir un parc immobilier très diversifié en termes de localisation. De même, un très grand nombre de biens offrent un lissage du risque vis-à-vis des locataires.

Au final, on privilégiera les SCPI avec une longue durée d’existence, gage de stabilité sur de longues périodes.

Même si une SCPI est considérée comme un placement liquide, il est essentiel d’en vérifier le taux de collecte nette, c’est-à-dire le nombre d’investisseurs voulant entrer dans la SCPI, par rapport aux sortants. Une SCPI avec une collecte nette élevée comptera plus d’entrants que de candidats à la sortie et offrira donc une bonne liquidité.

De la même façon, la taille et l’ancienneté de la SCPI sont des facteurs très importants. Une SCPI ancienne et de grande taille aura prouvé sa capacité de résistance aux aléas économiques. Il est aussi important de vérifier le taux d’occupation de la SCPI, c’est-à-dire le taux d’utilisation de ses réserves financières. L’achat d’un immeuble est une opération longue, tout le cash récolté ne immédiatement. En revanche, il ne faut éviter qu’elles stockent de l’argent, placé sur de la finance sans risque rapportant moins que l’immobilier, ce qui fera baisser le rendement. Élément central de l’investissement, le choix de la SCPI est une décision importante car toute les SCPI ne se valent pas.

Achat cash, à crédit ou dans une assurance-vie ?

Assimilés à des revenus fonciers, les dividendes de SCPI seront taxés à 35,5 % pour les non-résidents fiscaux français dans le cadre d’un achat cash. Cette solution a l’avantage de la flexibilité, mais n’est pas la plus optimisée en termes de fiscalité. Deux alternatives existent :
• Achat à crédit : Les SCPI sont considérées comme de l’immobilier, on peut donc emprunter pour les acheter. Dans une démarche de type immobilier, on prendra un crédit amortissable classique. Une fois le crédit remboursé, l’investisseur garde ses SCPI et en tire une rente. Il existe aussi des possibilités de montages plus structurés, mais aussi plus rentables, en utilisant un crédit in-fine. Dans les deux cas, l’achat à crédit permettra de réduire fortement la fiscalité, en déduisant les intérêts d’emprunt de l’assiette imposable, et donc d’augmenter la rentabilité par rapport à un achat cash.
• SCPI dans une assurance-vie : Certains contrats d’assurance-vie acceptent d’utiliser des SCPI comme supports d’investissement. C’est alors la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique, très avantageuse si les SCPI sont gardées plus de 8 ans. C’est une très bonne alternative à un achat cash, permettant de réduire la fiscalité sans perdre en flexibilité.