Achat immobilier vers quel produit se tourner ?

Se constituer un patrimoine solide, qui génère des revenus et transmissible à ses enfants; préparer sa retraite sereinement, voila un souhait tout à fait légitime et d’autant plus important dans la conjoncture mouvante où nous vivons et encore plus pour nous, “les expatriés” ne cotisant pas toujours à la retraite.

En plus d’être un actif tangible, l’immobilier représente aujourd’hui l’actif détenant le meilleur ratio risque/rendement. À l’heure où l’euro est au plus bas et où les taux d’intérêts sont extrêmement attractifs, une belle fenêtre est ouverte pour démarrer ou réitérer un investissement immobilier.

Encore faut-il connaître les opportunités qui s’offrent à vous. Il existe, en effet, plusieurs types de produits immobiliers tangibles. Chacun de ces produits a des spécificités et avantages propres.

Les appartements ou maison individuelle

Vous accédez en direct à la propriété d’un bien immobilier fiable et performant qui entrera dans votre patrimoine. En ce qui concerne l’investissement locatif, les investisseurs privilégient les appartements à 90 % contre seulement 10 % pour les maisons.
Vous décidez ensuite de le mettre en location nue ou meublée (solution fiscalement la plus avantageuse) en direct ou via une société de gestion.
Vos bénéfices : le developpement d’un patrimoine sans effort et à moindre coût, possibilité d’une gestion déléguée, effet de levier très appréciable pour préparer en douceur sa retraite et se constituer des compléments de revenus.

Les résidences de service

À mi-chemin entre une location meublée traditionnelle et un hôtel, le secteur des résidences de services est un marché qui se développe de plus en plus, grâce à ses caractéristiques très attractives.

Le principe ? Vous achetez un appartement que vous louerez, via un exploitant. Pas de souci de gestion locative – l’exploitant s’en occupe –, des loyers sont versés via la signature d’un bail commercial et donc garantis, le rendement est appréciable, l’achat peut se faire hors-taxe… Les atouts sont nombreux. D’autant que la fiscalité aussi est attractive : grâce au statut de loueur en meublé non professionnel, vous empocherez, en effet, des revenus peu ou pas du tout fiscalisés pendant de nombreuses années.

Il est possible d’investir dans différents types de résidences : les résidences séniors, les résidences de tourisme, les résidences d’affaires, les résidences étudiantes, etc…
Les plus intéressantes au niveau de la sécurité du placement, mais aussi de la rentabilité, sont les résidences étudiantes, si elles sont placées dans les villes universitaires telles que Paris, Toulouse, Bordeaux…, les résidences d’affaires mais surtout les résidences séniors. Il sagit d’hébergement pour les personnes âgées de plus de 60 ans indépendantes.

En 2050, 12 millions de Français auront plus de 75 ans. Une part croissante de la population qui a des besoins spécifiques, notamment en termes de logement. La demande est forte et les habitats adaptés manquent crucialement. Pour les investisseurs, il y a une vraie opportunité à saisir.

Vos bénéfices : un placement peu ou pas fiscalisé, un achat hors taxe, une tranquillité de gestion, des loyers garantis

La Nue propriété

Le principe consiste à dissocier l’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier, de son usufruit.

Il s’agit, pour un investisseur, d’acquérir au comptant ou à crédit la nue-propriété d’un bien immobilier (à ≈60 % de sa valeur marché), l’usufruit étant en parallèle acheté par un bailleur institutionnel qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement. L’investisseur redevient plein propriétaire de ce bien à l’issue d’une période déterminée (souvent 15 ans).

Le démembrement temporaire de la propriété est inscrit au code civil. Il ne s’agit pas d’une « niche fiscale » mais d’une technique juridique de dissociation du droit de propriété. L’investissement en nue-propriété ne crée aucune imposition supplémentaire. Il est localisé à des adresses où s’exerce une forte pression foncière ce qui est un gage de valorisation du bien et de rendement à terme. Grâce à une double mécanique de valorisation de l’investissement : on gagne à l’achat (≈40 % du prix marché et à la revente (amoindrissement de l’impôt sur la plus-value calculé sur la base du prix marché).

Vos bénéfices : une épargne non fiscalisée, une absence de gestion, un produit hors de votre patrimoine (hors ISF).

Il conviendra bien évidemment de sélectionner le produit le plus adéquat à sa stratégie d’investissement. Nous pourrons vous y aider.

Céline Vidal
Fondatrice de Patrimolink
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